[前金區][預售屋]興富發-民生香榭

[建商文案]

興富發建設在高雄市區預售案「民生香榭」，規劃20~34坪中小坪數，訴求自備48萬元起交屋，前期付款輕鬆，外觀請來國際團隊「MAG」玫格打造，2樓整層規劃多元公設，每坪均價30萬元，預計2018年完工。

高雄前金區預售案「民生香榭」，規劃28層建物，外觀造型採流線型線條勾勒，基地臨近4萬坪的中央公園，高樓層可遠眺海景，興富發建設代銷事業部特助苗青德表示，此案位處高雄市中心，鄰近大立、漢神和SOGO百貨，距離捷運美麗島、中央公園站都不遠，大同一路有醫院、銀行和學校，中正路、中山路則是高雄主要幹道，生活機能齊備。

社區1樓零店面，2樓規劃整層公設，有健身房、撞球室、KTV、Lounge Bar和休憩區，頂樓有無邊際泳池、SPA池、躺椅區等，公設豐富多元，1樓大廳挑高7米5，標準層3~23樓單層11戶，24、25樓單層9戶，26~28樓單層8戶，車道從新盛二街103巷進出，雙向車道，建材配有櫻花牌3機、電陶爐、三機一體洗衣機、GROHE五金花灑、電熱器、免治馬桶和單層排氣等。


建案基地



接待中心

[Ina碎碎念]

這個建案呢，是網友託Ina去進行鑑定。
於是，Ina便來到了銷售中心裡面。

基本上呢，看到建商的時候就應該要回頭了。(･ω´･ )
但既然受網友之託，只好忠君之事。

首先呢，這個建案其實跟同建商的另一個建案：博愛香榭蠻像的。
同樣都是超高大樓，頂樓超多公設。只是民生香榭沒有1~3樓的商業空間。
然後，民生香榭是興富發自家銷售員，博愛香榭卻是採用代銷的方式。
民生的銷售小姐也不斷地酸自家的博愛香榭，顯然博愛香榭連自家人都不看好XD。

屬於超高大樓本建案，工期也相當的長，足足要有三年之譜。
期間會發生什麼事情還不知道，就預售屋來說，工期也太長。
更別說，工程期間還要先付款。(;ﾟдﾟ)
而且基地面積只有439坪，本身這種面積在地震多的台灣，Ina就不認為蓋這種大樓是個好主意。

總戶數來到272戶，比博愛香榭的330戶少了不少，但同樣是相當驚人的數量。
更別說有八成以上都是兩房的房型，出入想必也是相當地複雜。
光是人員的進出、車輛的進出就是一場災難。
根據銷售小姐所言，07/15早會的時候已經有182戶的售出。
但其實，根據Ina所知，有不少是投資客貢獻的數字。(`・ω・´)

這建案的地理位置呢，位於市中心的位置，商業氣息濃厚。
但是，位於急診室第一排。想必大同醫院每日的急診車輛進出會是個大災難。(((ﾟДﾟ;)))



272戶的超高住戶量，地下室已經不夠住戶使用，除了B1整層是機車使用外，另外有不少的
機車位是位於一樓的空間。
而且還有部分是位於露天空間，未來抽到戶外空間的可就頭大了…

格局的規劃上，由於是預售屋，只能從格局圖上來做判斷。
格局圖上，只有A12的廁所有開窗。其餘的每一間房型裡面的那一間廁所都沒有開窗的設計。
是的，那一間。
本建案雖然有A1/A5兩個三房的房型，但三個房間都屬於雅房，只有一間衛浴。另類的日式設計嗎∑(￣□￣;)。讓Ina回想起當年在日本生活時，就是常常大家搶一間廁所…
但這邊是台灣啊，來點台灣的三房兩衛設計吧…！！！

全部的房型裡面，只有A9/A10兩個房型有吃到一點柱子，這還算可以。
工作陽台上，也只有角落四個房型的陽台是公共空間進出，其中兩個是雙陽台的一個在公共空間，其餘的陽台都是在某個房間或兩個房間做進出，會造成這房間的隱私較為薄弱。這點跟博愛香榭又是差不多的情形…
採光也同樣只有角落的房型有雙面採光，其餘七戶房型只能有單面採光在房間內。
萬一要是房間門關上，起居空間也就跟著關燈了…。

最小戶坪數只有16坪，扣掉公設也只剩十坪多。
Ina覺得這房型比較像是大套房的感覺，而不是兩房。
坪數要大不大要小不小，處在一個尷尬的位置。
Ina推估，這設定很有可能是，低於16坪的房子銀行貸款會有問題。
因此才會精心設計出這種坪數…

銷售小姐也跳針地強調中央公園中央公園，好似大同醫院與大同國小已經搬遷了似的。
是，高樓層或許看得到，但高樓層通常是往遠方、不會往下方看啊…#ﾟÅﾟ）⊂彡☆))ﾟДﾟ)･∵

而最重要的呢，買預售屋，最怕的就是建商惡意倒閉了。
別說不可能，過去位於高雄市新莊一路上的某個社區，就有曾有某大建商的預售屋，在蓋好的時候倒閉。
雖然倒閉的原因不是因為房子蓋不好。而是蓋太好了，錢拿去做其他投資失利而倒閉…
這個事件下呢，未售出的房子就只得拿出來法拍了。
一開始買了預售屋的人就可憐了，不但買貴了，交屋的同時房價直接砍半。屋況若出問題了還找不到建商解決。(至於無良建商不願意解決就是另一回事了)
所以，在下訂前要注意，對於財務報表上，長期負債比都位於60~70%的建商能否購買預售屋，各位準買家們就要多做評估了。
以下附上近幾季興富發財務報表。



興富發-民生香榭
A8/13F
建坪 26.92
室內約 17.55
公設比 34.8%
2房1廳1衛1陽台
開價 843
現場報 776
車位 115 B5/機械下
總價 萬
平均單價　28.82　萬/坪


代收款 萬
管理費暫定：80元/坪
車位清潔費：500(機械)
機車清潔費：0 每戶一位


以這開價、來比較附近新建案的均價，不得不說這建商又開始在炒房了。
這建案出入人口過於複雜。又位於醫院急診室第一排。
即使開在市價，Ina也不會考慮的。(／‵Д′)／~ ╧╧


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