[理財這件事]Part02 眾籌的力量－跟著投資客賺大錢

事情是這樣的，自從Ina在網誌上PO出了理財這件事系列文章之後，網友們關於投資案的詢問就如雪花般紛飛而來。



說真的，Ina有些始料未及。




先說說，為什麼會有這些投資案吧。

對富爸爸窮爸爸系列書籍有所認識的人，一定要知道上面這張圖。
這張圖是富爸爸窮爸爸系列書主要作者：羅伯特．清崎先生依大部分人的財務狀況所提出的四大象限，也是現金流遊戲必知的一張圖。..._〆(°▽°*)

我們大部分的人呢，終其一生不是在Ｅ象限(Employee:雇員)、就是在Ｓ象限(Self-employed:自雇員)。
這兩個象限的人呢，不是替別人工作、就是替自己工作。
就算是醫師、律師這類具有高度專業的職業，可能擁有較高的收入，但卻也是需要靠自己的勞力賺錢。
終其一生，都在忙碌中度過，就如同在老鼠圈中，漫無目的、不斷原地跑著的老鼠一樣。



至於Ｂ象限(Businessman:企業家)呢，則是透過別人的時間賺錢。
創立公司、招募員工，利用別人的勞力、時間，來替自己賺錢。


最後的Ｉ象限(Investor:投資客)呢，利用的則是別人的錢來賺錢。
例如，十多年前的房地產大多頭時，就有相當多的投機客在買進房子之後，以全貸，甚至是超貸的方式，從銀行裡搬出很多的錢來做投資。
另一方面，房子的價格直接加價賣出。

Ina聽過一個台中的例子，買1,300萬，貸款1,800萬，直接就跟銀行超貸了500萬出來。
而賣出價格，是2,100萬。也就是說，買房子不但不用錢，還跟銀行超貸了500萬，賣出時更是多拿了300萬回來。
至於下一手為什麼會願意買呢？因為他貸款貸到5,000萬，從銀行裡多搬了2,900萬出來使用。
這樣的投機行為，結果就是造就了台北市房子，無止境的漲價。


這類的作法，一般被認定為投機客，在正腐的法規風向一變之下，便遍地哀嚎。
然而，從實價登錄、奢侈稅…再到現在的房地合一稅，表面上看起來是對投資客進行了制裁，但若是有常常在看中古屋的朋友，應該會發現，死的只有只會一昧加價賣的投機客。
對專業投資客而言，賣在實價登錄以下是基本常識。
因此，房地合一稅對他們來說更是一個大降稅。

怎麼說呢？
奢侈稅看的是賣價×稅率，房地合一稅看的卻是買賣價差×稅率，更別說還有很多的扣項可以列舉！
舉凡：仲介費、代書費、契稅…等，隨便一筆都是數萬元的項目可以扣除。╮(╯∀╰)╭

而這只是一般投資客的作法嗎？
錯了，就連建商都大玩特玩。
猶記得Ina在[Ina碎碎念]Part06 實價登錄實不實?有提到浮報數字的問題嗎？
最近就有一棟，位於高大特區中的某建案很明顯的就有問題。
10F報價才15萬出頭(不含裝潢)~18萬(含裝潢)的建案，5F實價登錄居然可以出現24萬多。
能沒有鬼嗎？
特別是，24萬核貸八成下來的數字，實在是個神奇的數字！
也許之後會跟九如交流道旁的建案一樣，有大量的民眾突然購買也說不一定！
有興趣的朋友，等等法拍屋也不失為一個方法。XD


富爸爸窮爸爸這本書呢，最重要的一個概念就是在說槓桿。
以房地產來說，大部分的情況下，買房子需要拿出兩成的現金頭期款。
利用這兩成的現金，來操作十成的物件，槓桿比就是五倍，投報率直接就是五倍。
買1,000萬的房子，漲到1,100萬，在不計所有的成本下，投報率是(1,100-1,000)/1,000=10%。
但若是只拿出了兩成的現金，投報率就會是(1,100-1,000)/200=50%。
投報率大幅提升。
那如果今天可以做到全貸，不用拿出一毛錢的話呢？
(1,100-1,000)/0=？
投報率可說是無限大，更別說還可能做到超貸。
可不可能呢？
看到上面那張圖，各位看官們覺得呢？

江湖不負責任盛傳：
胃硬充擁15間帝寶只花了1%的現金，每年卻可以從這十五間帝寶搬出上千萬的資金！(#`Д´)ﾉ

房地產有趣的地方就在於此，也才會有很多人說，房地產可以讓窮人翻身。
因為很有機會不用拿出一毛錢就賺到錢。

這樣大家有明白拿別人的錢賺錢的意思了嗎？
大部分的情況下，別人的錢是由銀行貸出錢來。
少部分的情況，銀行不願意借貸，或是借貸的金額不足。則就是跟親友、甚至是大眾借貸。
Ina就曾經投資、聽聞過幾種投資案，他們就是利用別人的錢來賺更多的錢。

譬如說：

有中古外匯車進口、貴金屬跑單、國際黃金大盤、種樹、商旅、民宿…很多很多的案子。

這也就是近年來流行的一個方式：眾籌，從募資平台一個個竄起，就可以看出個端倪。

這些個投資，少說年化報酬率可達50%，上100%的年化報酬率都不在話下！
但有時卻又受限於個人資金的短缺，無法做大。
譬如貴金屬跑單，每單的成本就要價百萬，還無法由銀行貸款。
每單卻能有2%以上的淨利，這時候以1%的利息來做募資的動作。
表面上看起來是只剩1%的利潤空間，實際上卻因為多了資金，而造就了多個1%的收入。
造就一個投資人與募資人兩贏的局面！ヽ(✿ﾟ▽ﾟ)ノ

而Ina就喜歡跟這些人打交道，這些人可以帶你知道很多很多意想不到的賺錢方式。
比較知名的像是坐一趟麗星郵輪可以賺上萬、金廈跑單可以日入萬元、天天住新加坡金沙酒店還可以月入數十萬…等。

資料來源：台灣貨有賺頭 金門「單幫客」激增

狹義上的投資客呢，大家會認為只有在房子上做文章。
實際上，廣義的投資客存在很多的地方，用很多意想不到的方式賺錢。
凡是透過別人的錢來賺錢的，都可以算是個投資客。
但確實大多數的投資客，還是存在於房產、地產這方面。
特別是高階的投資客，很多都是在做土地開發、不點交法拍屋…等。
Ina有投資過的案子，也大多是地產相關的案子。
缺點是：土地轉手率會比較低一些；
優點是：人跑得了，地跑不了。而且通常土地的獲利相當驚人。

Ina的一個學長，最近剛好出了書。(光看推薦人就知道來頭不小XD)

書裡也有紀載著學長過去參與土地開發、商旅投資…等，的多筆房地產投資心得。

有興趣的朋友可以參考：

《小資族十萬元變身商旅包租公》
博客來 goo.gl/nK34bA

Ina手頭上也有幾本可供網友選購唷！

而定朋學長呢，目前有一塊地正在做募資的動作。
位於台北縣三重區，緊鄰味全三重土地方圓100公尺內的一塊數千坪大的土地。
由於土地位置優異，估價師估價出來的市值有幾十億的價值。
更別說，這兩年有關注房地產新聞的，知道三重準備要發生甚麼事了嗎！？
Ina偷偷告訴大家，這塊土地就在新聞空照畫面中唷！

新聞鏈結：三重「工變住」 推案1坪50萬

再看看信義房屋過去一年的股票，有嗅到甚麼味道了嗎！？


這次Ina藉由特殊的管道，讓網友們有機會可以與財團合作參與小額投資。
Ina的學長最近會有投資說明會，有興趣的朋友可以直接連絡Ina唷。

在開始投資之前，更應該要好好地了解各式各樣的投資工具。

不要在還沒賺到錢之前，就已經賠光了老本了！

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