[Ina碎碎念]Part06 實價登錄實不實?

最近呢，有些朋友常常會來詢問價錢的問題。
Ina要再次的聲明，關於價錢一事，Ina不會提供任何的數字。
關於價錢一事，是每個買房的人都應該要做的功課。
最為基本的呢，就是上實價登錄網站查詢啦。

但，又有些朋友來問說：實價登錄，為什麼價格都差那麼多呢？
就讓Ina淺談一下實價登錄這東西吧！



首先，關於實價登錄，一定要知道的這個官方網站：
內政部:::不動產交易實價查詢服務網

進入實價登錄網站後，點選不動產買賣即可開始查詢實價。

Ina的習慣上，會點開多條件，可以再更精確的搜尋出預定的建案。


以此搜尋為例，就可以得到想要的建案。


這建案，可說是高雄指標性的大樓。
Ina也有幸住了幾天，也因此認識了不少的大人物。

這是今年度的其中一件交易資料，可以給大家參考。

也可以點選交易明細，但只會有坪數的詳細資料，Ina通常不會去點選。


那麼，上圖右邊這部分呢，就是Ina今天要分享的主題內容啦。


從上面這張圖中呢，我們就可以判讀出建案的平均單價囉。

由於2010年，個資法的上路，所以無法公開交易案件的詳細門牌。
但我們還是可以從上圖中，找出蛛絲馬跡。(／・ω・)／

首先，詳細建案：
要知道一棟建案的資料呢，就得先找到正確的建案才行。
但由於門牌號碼只有區段，所以我們得輔以其他的資料來做判斷。
那便是屋齡與樓高囉。♡(*´∀｀*)人(*´∀｀*)♡

基本上，透過屋齡、樓高、區段三點，就可以判斷出這個資料屬於哪一棟大樓。
像是Ina圖例中的這一棟大樓，樓高41樓的純住宅大樓。
基本上，一看就知道是位於漢神百貨本館前的那一棟大樓。

但要注意的是，由於之前Ina分享過的原因呢，很多大樓都是以15樓為主。
這就要以門牌區段與屋齡來做判斷囉。(๑•̀ㅂ•́)و✧


另外，要注意的是：
從實價登錄的網站中呢，可以看到登錄的大樓案都是以總坪數與總價下去除開的。
有發現問題了嗎？━━━━(゜∀゜三゜∀゜)━━━━!!??

很多建案呢，建商都會將空屋售價壓低，藉以製造出低單價的假象。
但另一方面，車位卻又開高高，而且又是不二價。
衝著現在市區車位一位難求的窘境，利用車位拉高總價。
Ina曾經分享過的建案，甚至有開到200萬的例子。
若以車+房的總價來除以總坪數，就會發現單價並不會比別人低。

關於這個問題呢，銷售總是會說：
但是我們車位土地持分高；
那麼…借問您，台灣有幾棟大樓是住到已經不能再住，非打掉不可的呢？又是屋齡幾年了呢？
要知道，土地持分這東西，只有在賣掉整棟大樓時，才會有其效益存在。
其他時候，只是徒增房屋稅金罷了…╮(╯∀╰)╭


還有一點就是，很多人都會說呢：
為什麼同一個建案，就有單價上的差異？

Ina想要借問您：請問您有點開來看過交易內容嗎？
基本上，幾乎所有的大樓都有樓層的價差。
二樓的售價與14樓的售價是不可能一樣的。
有些時候，一個樓層的單價價差可以差到3,000~5,000。
2~14樓的單價價差就來到了3.6~6萬的價差。
不管是中古屋還是新成屋，都會有樓層上的價差。
其中又以新成屋最為明顯。
還有不少是實價登錄上看不到的東西。
比方說：裝潢、家電、家具、冷氣、格局變更、座向、面路與否、面綠地與否…
這些通通都是實價登錄看不到的東西。
若以豪宅來說，更是多以毛胚屋為主，或是近來流行的無隔間設計，這些在裝潢上，都會有額外的費用支出。
每個人的作法、喜好都不一樣，支出也會不同。
屆時反映在在中古屋的售價上，也會有不同程度的堅持。

就是同一區呢，也會因靠近市區與否而有差別。
試問，同樣鼓山區，壽山水泥廠旁與農十六、美術館的售價會一樣嗎？


還有一點，也是最重要的一點。
買過房的人都知道，一般來說，通常新成屋的銀行貸款只能做到八成。
而路上卻有很多的建商膽敢打出10萬交屋、20萬交屋、30萬交屋…
這其中都有透過特殊的操作，才能讓銀行願意多貸一些錢。
而反映在實價登錄上，又是個浮報數字。
Ina本身不是很認同這種做法，有種為了賣房子就不管後續問題的感覺。
事實上，據Ina所知，市場上就有一建商慣用超低自備款的方式交屋。
而後續衍生的問題是，至少有三棟販賣中的建案有人舉槍自盡、跳樓、跳樓重傷。
這都是後續衍生的問題。

另外還有些建商，會在新成屋開賣之前，以高於市價的行情，先行將新屋轉售給股東、廠商、下包、親朋好友…等。
上演自己人賣給自己人，拉高實價登錄的情形。
這兩天的新聞，位於農十六的某棟竹筍大樓，今年十一月才要開賣，去年底已經有一筆交易出現，且遠高於市場行情，直逼高雄公認的第一豪宅單價。
這其中都是一些操作手法。


所以囉，實價登錄實不實？

Ina認為呢，實價登錄只能當作參考。且實價登錄最大的問題是，上線的時間太慢。
如上一段所述，去年12月的交易，今年九月才上線。
正如正腐的效率一般，有口皆悲。
對於新成屋的買賣，還是要平時就多做功課才是。


Ina也在此重申，Ina不會提供任何的價格數字給人。
若是報了個數字，您買便宜了，那麼兩大歡喜。
若是報了個數字，您買到貴了，那麼Ina大概會被怨死。
Ina的問答，未收取過任何人的一毛錢。
也因此，只會給個大方向。
對於售價合理數字，是所有買家必須要做的功課！


以上就是這一集的Ina碎碎念。
歡迎大家再來訊一起討論。


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