2016年8月21日 星期日

[Ina碎碎念]Part03 土地使用分區


在Ina的文章中呢,有時候會提到土地的使用分區對住戶的影響。
但是,由於Ina都只是輕描淡寫地帶過,所以有些網友就跟Ina反應說看不懂。

因此,這輯的Ina碎碎念呢,就要為大家介紹一下,土地使用分區對住戶造成的影響。


首先呢,先來個選擇題:

1.( )請問,您家的土地使用分區是?A住宅用地、B商業用地、C工業用地、D以上皆非。



選A的朋友呢,恭喜您,您家應該是住在相對較為安靜的區域。
選B的朋友呢,恭喜您,您家應該是住在相對生活機能佳的區域。
選C的朋友呢,恭喜您,嗯…稅金房價應該會便宜一點…
選D的朋友呢,恭喜您,您不在Ina今天的討論範圍內…(眾毆…)





說到土地劃分呢,首先,要提到土地分區的使用。

住宅區:

顧名思義,是做住宅的使用為優先。
在住宅用地上的房子呢,除一樓外,不得做營業使用。一樓可以。
基本上建蔽率與商業區相當,但容積率會低上許多。

商業區:

顧名思義,主要是作為商業用途。規定上也可做些輕工業的用途。
因此,整棟大樓內部都可以做商業營業使用。
高雄火車站前後呢,有許多的一屋一鳳的大樓。
Ina的朋友呢,就有人曾經在這一帶活動是被問到過:肖年A啊袂鬆幾雷某
比較好的情形呢,Ina也有朋友家的對面是旅行社
工作室辦公室這類的則是常常聽見的使用方式。
對於大樓整體的住戶而言,可能就會常有陌生人出入自家的社區之中。
但由於這區域本身就是做商業使用,所以也無從檢舉起。
也因為作為商業用途為主。所以呢,通常也能帶來相當優秀的生活機能。相對的有可能就是環境的複雜
基本上呢,建蔽率與住宅用地差不多。但由於辦公用地不需要太大的生活空間,所以可以規劃上會有相當大的容積率。

工業區:

這區塊的朋友們…住的應該是宿舍吧?
工業用地呢,有分為特種、甲種、乙種。
僅有乙種可以做為住宅的使用,並且是宿舍的形式。
然而,住在工業區,難免會有工業的環境汙染問題,舉凡噪音、空氣、光害、粉塵…等。
住在這區域的朋友…如果不是公司上班方便的話…如果不是老闆的話…Ina誠心建議您早早搬走吧…
工業區的環境汙染問題,不但會對人體造成不良影響,也會對房價造成不良影響。
然而,台灣(特別是高雄)早期經過農業時代,轉向工業化的年代,有許許多多的社區都是因應這些工業區而發展起來的。
舉凡:小港區、前鎮區、楠梓加工出口區、楠梓後勁煉油廠、大寮工業區、林園石化區、岡山工業區…等,族繁不及備載。
這些很多的商圈都是由於當年的工業區而興起,興起之後卻又要求工業區遷移。
Ina沒有支持任何一方的意思,只是事實就是這些區塊都是因工業區而發展起來的。
有趣的是,曾經發生過有人搬到了工業區的附近,然後嫌工業汙染對人體造成傷害,居然要求工業區遷移…有點乞丐趕廟公的感覺。
住在工業區的朋友們,無非就是工作近,要不就是被商圈的繁榮吸引而來。
但相對的,工業的污染對人體的傷害,熟輕熟重,Ina就不多說了。

這篇文章呢,主要也就以住宅區與商業區來做說明。
畢竟,大部分的人都是住在這兩種區域內。


說到住宅區與商業區的設計規劃呢,最主要的還是建蔽率與容積率的不同了:
管制項目使用分區建蔽率(%)容積率(%)
第一種住宅4080
第二種住宅50150
第三種住宅50240
第四種住宅50300
第五種住宅60420
第一種商業40240
第二種商業50300
第三種商業60490
第四種商業60630
第五種商業70840
當然,不同的區域可能還會有不同的要求,像美術館就會要求要做10~4米以上的退縮空間。
這之間有複雜的法律規範,Ina在此就不多做繁雜的說明,就以2016年8月高雄整體規範做分享。

首先,從上表可以看到,商業區的建蔽率與容積率都大於住宅區。
畢竟,如前所述,商業區的規劃之初,主要做辦公用途,辦公人事的密度可以高一些。
相較於住宅區的人口,礙於睡眠…等的隱密性需求,可能就會需要較大的住宅、活動空間,相對的,容積率就會比較低。

那麼,究竟什麼是建蔽率與容積率呢?

所謂的建蔽率,就是整個大樓的基地,能有多少面積拿來蓋大樓。
其餘的空間呢,就是作為退縮空間,或是中庭花園、造景空間。

至於容積率呢,則是每層樓的樓板面積合計。
但要注意,陽台雨遮梯廳…等,是(有條件地)不計算在摟板面積之中的。
而陽台最多是可以做到總樓板面積的1/8。
但陽台太多往往又不利於房屋的出售,畢竟陽台空間太大對用戶的使用並無幫助。
所以也常常會看到有些大樓會做幾個陽台,在將陽台往外推去。
在增加樓板面積的同時,卻又不會增加容積率,進而賣高整體銷售面積。



打個比方,如果有一棟大樓:
A基地1,000坪
B樓地板面積500坪
C總樓層15樓
以這棟大樓為例,建蔽率B÷A即為500÷1000=50%
容積率B×C即為50%×15=750%
(假設大樓樓層無退縮設計。)

對造前表,要滿足這兩個數字的,就只剩下商五的70%、840%了。

所以,大家可以看到,市場上大部分的大樓案大多最高都在15樓。
畢竟,在十五樓的情況下,大部分的建案容積率都已經幾乎要緊繃了。
另一個原因為,50米以上高度(不含水塔、天線等附屬建物)屬超高大樓。
超高大樓適用的建築、消防法規都會變得更為嚴苛。

而同樣以上述的例子來說,樓板面積500坪。
陽台面積就可以達到500×1/8=62.5坪。
這62.5坪的空間,只要有一半做二次工程外推,就足足多出了30坪的室內空間。
可以想見為何市面上常常看到陽台外推的產品了吧…
(要知道,二次工程並不合法,有些建商會要求買方簽同意書。
若到時被檢舉需要拆除時……)


當然,也有些建案會為了景觀,降低樓板面積。進而撐高樓層高度。
例如,同樣上面的基地,如果變更為:
A基地1,000坪
B樓地板面積250坪
C總樓層33樓
那麼,建蔽率只剩下250÷1,000=25%
840%(商五最高容積率)÷25%=33.6
就可以蓋到33樓左右,樓層就可以變得更高。
但相對的,太過細長的大樓,將考驗到大樓本身的穩定性與建商的建築功力。
南韓三豐百貨店就曾發生過百貨公司撐不住自身重量而倒塌的意外。
造成502人死亡、937人受傷,為當時世界最嚴重之人為災難。


以實例來看,土庫就有一棟建案,號稱為了住戶,保留了大量的綠地空間。
實際上,綠地空間是不小,但若是到建管處調出使用執照就會發現:

雖然建蔽率僅有21.68%的超低比率。
但容積率仍是將住三的240%用到極致的239.49%。
您還要相信建商的術語嗎?
當然,大量綠地的保留,確實也是有利於住戶。



要知道,建商當然不是省油的料。
約莫十幾20年前,台北就有很多的大樓案,會以挑高四米以上的空間,讓住戶設計夾層。
一樣蓋十層樓,一樣的容積率,但大樓就是比人家高個五層…
兩層樓合成一層樓賣,一樣賣兩層價,樓板還要自己裝潢的概念…
當然,這現在也都已經嚴令禁止。現今的樓層高度只能蓋在3.6米以下。(原法規為4.2米。)
新聞:誇張 每5戶有1戶是夾層屋

或者,幾年前,政府為了鼓勵建商將中庭空間騰出來給市民大眾使用,也有推出了獎勵容積政策。
使用獎勵容積政策的建案,必須將自家的中庭開放給普羅大眾做使用,換來的是更高的容積率。
然而,這也相對的會讓陌生民眾進入自家中庭,有些大樓就因此做出抗議。
甚至,也有些大樓建商會在大樓驗收之後,另做小門、圍籬…等,將自家中庭隔出。
也有的是當初設計就將開放空間設置於大樓後、內側,使得進出必須經過管理員,進而嚇阻非大樓住戶進出。
但這些若是經由民眾檢舉,都必須得要進行強制拆除的作業。
而這獎勵容積空間呢,也已經在104年7月1日解除,未來的新建案將不再需要提供開放空間。
但相對的,未來也會因此而拉高公設比…

而容積率放鬆的規定呢,也不止於此。
譬如說,捐地也是放鬆容積率的一個方式。
其他還有很多的方式, Ina就單以上述較為常見的方式做分享。



關於土地使用規劃、建蔽率、容積率呢,其實相關的法規相當的繁雜,Ina在此也只能分享自己所知道的一些皮毛。
簡單說呢,住宅用地與商業用地對住戶最大的差異呢,在於居住的品質啦。
生活機能與品質,很多時候是相牴觸的。
另一方面,住宅用地的土地價值也會相對較低。
這會牽扯到購買時的契稅與每年的房屋稅、土地稅等萬萬稅問題…
熟優熟劣,就看各位看官的判斷囉!


就目前而言,大多數的人都還是住在住、商業用地上。
所以,這篇文章也就以這兩個區為主。
當然,也是會有人住在農業、工業用地上。
甚至還會被建商安置到旅館用地上,後續衍生的問題,都將會讓住戶頭疼不已…


關於土地分區,可以上全國土地使用分區查詢系統,或者是下載土地使用分區 2.0APP進行查詢。


以上就是這一集的Ina碎碎念。
歡迎大家再來訊一起討論。


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