在Ina的文章中呢，有時候會提到土地的使用分區對住戶的影響。
但是，由於Ina都只是輕描淡寫地帶過，所以有些網友就跟Ina反應說看不懂。
因此，這輯的Ina碎碎念呢，就要為大家介紹一下，土地使用分區對住戶造成的影響。
首先呢，先來個選擇題：
1.（ ）請問，您家的土地使用分區是？Ａ住宅用地、Ｂ商業用地、Ｃ工業用地、Ｄ以上皆非。
選Ａ的朋友呢，恭喜您，您家應該是住在相對較為安靜的區域。
選Ｂ的朋友呢，恭喜您，您家應該是住在相對生活機能佳的區域。
選Ｃ的朋友呢，恭喜您，嗯…稅金房價應該會便宜一點…
選Ｄ的朋友呢，恭喜您，您不在Ina今天的討論範圍內…(眾毆…)
說到土地劃分呢，首先，要提到土地分區的使用。
住宅區：
顧名思義，是做住宅的使用為優先。在住宅用地上的房子呢，除一樓外，不得做營業使用。一樓可以。
基本上建蔽率與商業區相當，但容積率會低上許多。
商業區：
顧名思義，主要是作為商業用途。規定上也可做些輕工業的用途。因此，整棟大樓內部都可以做商業營業使用。
高雄火車站前後呢，有許多的一屋一鳳的大樓。
Ina的朋友呢，就有人曾經在這一帶活動是被問到過：肖年Ａ啊，袂鬆幾雷某？
比較好的情形呢，Ina也有朋友家的對面是旅行社。
工作室、辦公室這類的則是常常聽見的使用方式。
對於大樓整體的住戶而言，可能就會常有陌生人出入自家的社區之中。
但由於這區域本身就是做商業使用，所以也無從檢舉起。
也因為作為商業用途為主。所以呢，通常也能帶來相當優秀的生活機能。相對的有可能就是環境的複雜…
基本上呢，建蔽率與住宅用地差不多。但由於辦公用地不需要太大的生活空間，所以可以規劃上會有相當大的容積率。
工業區：
這區塊的朋友們…住的應該是宿舍吧？工業用地呢，有分為特種、甲種、乙種。
僅有乙種可以做為住宅的使用，並且是宿舍的形式。
然而，住在工業區，難免會有工業的環境汙染問題，舉凡噪音、空氣、光害、粉塵…等。
住在這區域的朋友…如果不是公司上班方便的話…如果不是老闆的話…Ina誠心建議您早早搬走吧…
工業區的環境汙染問題，不但會對人體造成不良影響，也會對房價造成不良影響。
然而，台灣(特別是高雄)早期經過農業時代，轉向工業化的年代，有許許多多的社區都是因應這些工業區而發展起來的。
舉凡：小港區、前鎮區、楠梓加工出口區、楠梓後勁煉油廠、大寮工業區、林園石化區、岡山工業區…等，族繁不及備載。
這些很多的商圈都是由於當年的工業區而興起，興起之後卻又要求工業區遷移。
Ina沒有支持任何一方的意思，只是事實就是這些區塊都是因工業區而發展起來的。
有趣的是，曾經發生過有人搬到了工業區的附近，然後嫌工業汙染對人體造成傷害，居然要求工業區遷移…有點乞丐趕廟公的感覺。
住在工業區的朋友們，無非就是工作近，要不就是被商圈的繁榮吸引而來。
但相對的，工業的污染對人體的傷害，熟輕熟重，Ina就不多說了。
這篇文章呢，主要也就以住宅區與商業區來做說明。
畢竟，大部分的人都是住在這兩種區域內。
說到住宅區與商業區的設計規劃呢，最主要的還是建蔽率與容積率的不同了：
| 管制項目使用分區 | 建蔽率(%) | 容積率(%) |
| 第一種住宅 | 40 | 80 |
| 第二種住宅 | 50 | 150 |
| 第三種住宅 | 50 | 240 |
| 第四種住宅 | 50 | 300 |
| 第五種住宅 | 60 | 420 |
| 第一種商業 | 40 | 240 |
| 第二種商業 | 50 | 300 |
| 第三種商業 | 60 | 490 |
| 第四種商業 | 60 | 630 |
| 第五種商業 | 70 | 840 |
這之間有複雜的法律規範，Ina在此就不多做繁雜的說明，就以2016年8月高雄整體規範做分享。
首先，從上表可以看到，商業區的建蔽率與容積率都大於住宅區。
畢竟，如前所述，商業區的規劃之初，主要做辦公用途，辦公人事的密度可以高一些。
相較於住宅區的人口，礙於睡眠…等的隱密性需求，可能就會需要較大的住宅、活動空間，相對的，容積率就會比較低。
那麼，究竟什麼是建蔽率與容積率呢？
所謂的建蔽率，就是整個大樓的基地，能有多少面積拿來蓋大樓。
其餘的空間呢，就是作為退縮空間，或是中庭花園、造景空間。至於容積率呢，則是每層樓的樓板面積合計。
但要注意，陽台、雨遮、梯廳…等，是(有條件地)不計算在摟板面積之中的。
而陽台最多是可以做到總樓板面積的1/8。
但陽台太多往往又不利於房屋的出售，畢竟陽台空間太大對用戶的使用並無幫助。
所以也常常會看到有些大樓會做幾個陽台，在將陽台往外推去。
在增加樓板面積的同時，卻又不會增加容積率，進而賣高整體銷售面積。
打個比方，如果有一棟大樓：
| A | 基地 | 1,000坪 |
| B | 樓地板面積 | 500坪 |
| C | 總樓層 | 15樓 |
容積率B×C即為50%×15=750%
(假設大樓樓層無退縮設計。)
對造前表，要滿足這兩個數字的，就只剩下商五的70%、840%了。
所以，大家可以看到，市場上大部分的大樓案大多最高都在15樓。
畢竟，在十五樓的情況下，大部分的建案容積率都已經幾乎要緊繃了。
另一個原因為，50米以上高度(不含水塔、天線等附屬建物)屬超高大樓。
超高大樓適用的建築、消防法規都會變得更為嚴苛。
而同樣以上述的例子來說，樓板面積500坪。
陽台面積就可以達到500×1/8=62.5坪。
這62.5坪的空間，只要有一半做二次工程外推，就足足多出了30坪的室內空間。
可以想見為何市面上常常看到陽台外推的產品了吧…
(要知道，二次工程並不合法，有些建商會要求買方簽同意書。
若到時被檢舉需要拆除時……)
當然，也有些建案會為了景觀，降低樓板面積。進而撐高樓層高度。
例如，同樣上面的基地，如果變更為：
| A | 基地 | 1,000坪 |
| B | 樓地板面積 | 250坪 |
| C | 總樓層 | 33樓 |
840%(商五最高容積率)÷25%=33.6
就可以蓋到33樓左右，樓層就可以變得更高。
但相對的，太過細長的大樓，將考驗到大樓本身的穩定性與建商的建築功力。
南韓三豐百貨店就曾發生過百貨公司撐不住自身重量而倒塌的意外。
造成502人死亡、937人受傷，為當時世界最嚴重之人為災難。
以實例來看，土庫就有一棟建案，號稱為了住戶，保留了大量的綠地空間。
實際上，綠地空間是不小，但若是到建管處調出使用執照就會發現：
雖然建蔽率僅有21.68%的超低比率。
但容積率仍是將住三的240%用到極致的239.49%。
您還要相信建商的術語嗎？
當然，大量綠地的保留，確實也是有利於住戶。
要知道，建商當然不是省油的料。
約莫十幾20年前，台北就有很多的大樓案，會以挑高四米以上的空間，讓住戶設計夾層。
一樣蓋十層樓，一樣的容積率，但大樓就是比人家高個五層…
兩層樓合成一層樓賣，一樣賣兩層價，樓板還要自己裝潢的概念…
當然，這現在也都已經嚴令禁止。現今的樓層高度只能蓋在3.6米以下。(原法規為4.2米。)
新聞：誇張 每5戶有1戶是夾層屋
或者，幾年前，政府為了鼓勵建商將中庭空間騰出來給市民大眾使用，也有推出了獎勵容積政策。
使用獎勵容積政策的建案，必須將自家的中庭開放給普羅大眾做使用，換來的是更高的容積率。
然而，這也相對的會讓陌生民眾進入自家中庭，有些大樓就因此做出抗議。
甚至，也有些大樓建商會在大樓驗收之後，另做小門、圍籬…等，將自家中庭隔出。
也有的是當初設計就將開放空間設置於大樓後、內側，使得進出必須經過管理員，進而嚇阻非大樓住戶進出。
但這些若是經由民眾檢舉，都必須得要進行強制拆除的作業。
而這獎勵容積空間呢，也已經在104年７月1日解除，未來的新建案將不再需要提供開放空間。
但相對的，未來也會因此而拉高公設比…
而容積率放鬆的規定呢，也不止於此。
譬如說，捐地也是放鬆容積率的一個方式。
其他還有很多的方式， Ina就單以上述較為常見的方式做分享。
關於土地使用規劃、建蔽率、容積率呢，其實相關的法規相當的繁雜，Ina在此也只能分享自己所知道的一些皮毛。
簡單說呢，住宅用地與商業用地對住戶最大的差異呢，在於居住的品質啦。
生活機能與品質，很多時候是相牴觸的。
另一方面，住宅用地的土地價值也會相對較低。
這會牽扯到購買時的契稅與每年的房屋稅、土地稅等萬萬稅問題…
熟優熟劣，就看各位看官的判斷囉！
就目前而言，大多數的人都還是住在住、商業用地上。
所以，這篇文章也就以這兩個區為主。
當然，也是會有人住在農業、工業用地上。
甚至還會被建商安置到旅館用地上，後續衍生的問題，都將會讓住戶頭疼不已…
關於土地分區，可以上全國土地使用分區查詢系統，或者是下載土地使用分區 2.0APP進行查詢。
以上就是這一集的Ina碎碎念。
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