2016年10月22日 星期六

[楠梓區][新成屋]堅山-三川


[建案資料]

建案規劃成屋大樓住家
建設公司堅山建設
諮詢專線0986-850988轉4876
總戶數187戶
建坪20坪 ~ 50坪
大樓車位總數平面車位 165位
房間規劃2~4房
樓層規劃17、17、20樓 三棟
中繼水箱位於2F
公設比31~33%
基地位址高雄巿楠梓區德富街28號
土地使用劃分第三種住宅區
災害潛勢近十年調查淹水範圍  邊緣
土壤液化  中低潛勢區邊緣
高雄地下管線 中油管線邊緣



[Ina看屋心得]

今天呢,Ina要再帶大家來去看看楠梓區的建案。
這次要介紹的是,由堅山帶來的:三川。

這建案呢,不曉得大家有沒有仔細看過這次的建案資料呢。
大概很多人都是直接跳過吧。哈哈。
沒關係,Ina再提醒大家一次。
這次的建案呢,有兩點很重要:
1.近十年調查淹水範圍  邊緣
2.高雄地下管線 中油管線邊緣Σ(゚д゚)

上圖是Ina合成的圖。
是由正腐公布的災害潛勢地圖與高雄地下管線圖合成而來。
由上圖可以看到的是,中油的管線與近十年內的淹水範圍都剛好在建案的旁邊而已。Σ(゚д゚)
淹水的範圍,Ina個人認為很有可能是2010年的凡那比颱風所造成的。
當年的高雄的確是有很多的地方淹大水。
記得當時市府剛好是在慶祝「國家地理頻道:『超級城市:高雄』」的首映活動。
這樣說起來的話,大家有沒有印象了呢?
這兩年來說,是已經都沒有淹水的情形發生。(๑•́ ₃ •̀๑)

至於中油的管線呢…
這…無解XD
只能盼望說看後勁煉油廠遷移到大林蒲、南星計畫區之後,看未來管線有沒有拆除、封存的可能性囉。╮(╯_╰)╭

今天的建案呢,就地理位置上來說,位於益群寶可夢橋旁。
屬於北高雄的寶可夢熱點之一。
建案本身為後勁溪河堤第一排。ヽ(✿゚▽゚)ノ
並臨德賢/惠民商圈步行最近只要三分鐘的時間。ヽ(✿゚▽゚)ノ
沿著益群路往惠民路的這三分鐘內,會經過銀行家樂福超市(24Hr)7-11。ヽ(✿゚▽゚)ノ
幾乎可以算是整個西楠梓生活機能最優越的地區。ヽ(✿゚▽゚)ノ
只是附近只有公車站牌,離最近的捷運加工區站有23分鐘左右的步行時間,約1.8公里左右距離。
交通上會稍嫌不便一些。(╥﹏╥)

建案本身呢,為三棟塔式的建築,分A、B、D棟。
但三棟之間並沒有採光罩的保護,來往於各棟間可能會有雨天淋濕的問題。(´゚д゚`)
建案由於開放空間的問題,目前也僅有A棟須經由物業管理的大廳,其餘B、D棟則可從大廳外側進入,保全上較差一些。(A棟後門也不會經過物業管理。)
但該有的棟別電子門鎖仍是有的。(A棟後門倒是敞開…)
代銷也表示,未來會有籬笆的設置,保全性上會稍稍改善一些。_(┐「﹃゚。)_

A棟每層3戶,全四房格局,20層樓,2樓有中繼水箱。
B棟每層4戶,3~4房格局,17層樓,無中繼水箱。
D棟每層4戶,2~3房格局,17層樓,無中繼水箱。
每棟大樓均為兩部電梯的設計。
也由於每層樓僅有3~4房,使得每戶皆能保有兩面以上的採光。ξ( ✿>◡❛)
但雖然如此,兩房的格局卻也無法讓衛浴有開窗的設計,算是較為可惜的一點。(╥﹏╥)

大樓的正面呢,面對的是後勁溪的河堤
擁有溪流的美景,會帶財唷!XD
加上本身屬於超高大樓的設定,部分的房型可以看得到大海的景致
但當然,台灣西部看得到大海的房子都逃不過的命運就是,西曬的問題。
而大樓的後面呢,則是面對著龍騰大河漾。龍騰…
加上本身地形的起伏關係,大樓的一樓平面會比龍騰大河漾的一樓平面略矮。龍騰…
使得後方的房型上,景色會顯得較差一些。棟距倒還不成問題。_(┐「﹃゚。)_
但部分的房型,仍可以看到市景。
身為最小戶的D3/2房24坪房型中高樓層,甚至可以看到市景、河景、海景與銀行,會帶財唷!XD

也正因為24坪的兩房景色較為優美,報價上與25坪的2房是同樣的售價。
只是25坪的2房就只能看B棟的背面與龍騰大河漾。龍騰…(╯‵□′)╯︵┴─┴

建案設計本身,柱子都已經盡量外移,不會影響到室內的空間。
部份的窗戶沒有雨遮的設計,較為可惜一點。ヽ(`Д´)ノ
衛浴的規劃,如前所述,兩房都沒能有開窗的設計,較為可惜第二點。

同時呢,兩房的房型,沒有標配廚具。(╬☉д⊙)
加上超高大樓的法規限制,無法設置瓦斯管路。(`д´)
未來如有要購屋,得記得將這額外的費用計入總成本之中。
而三房的房型,雖是有花台的規劃不計入陽台權狀內。
但花台與陽台間的隔柵可以拆除,可以稍稍增加陽台的可利用空間。(`・∀・)b

建案本身外觀相當的有…特色?
由霧面的玻璃為主體,外頭看不見建案裏頭。
而陽台上看來,則是半透明的規劃,不會有視野上的障礙。
Ina個人覺得這是一個還算不錯的設計。

建案的公設相對單純,但仍有泳池的規劃,這楠梓算是少見(首見?)的設計。
綠地保留相當多,加上大樓正面就是河堤步道。
融合了綠景與河景,算是這建案最大的賣點了。


[總結]


堅山-三川D2/11F
建坪38.75
室內約26.31
公設比32.11%
3房2廳2衛2陽台
開價825
現場報668
車位108/B2標準 118/B2大
總價776~778萬
平均單價17.24 萬/坪
代收款22.5萬


堅山-三川D3/7F&12、13F
建坪24.33
室內約16.5
公設比32.18
2+1房1廳1衛1陽台
開價490/7F;525/12、13F
現場報406/7F;435/12、13F
車位不得購買
總價406萬/7F;435萬/12、13F
平均單價16.69 萬/坪
代收款17萬


堅山-三川D5/6F、10F
建坪25.49
室內約17.4
公設比31.75
2+1?房1廳1衛1陽台
開價485/6F、495/10F
現場報
車位不得購買
總價?萬
平均單價19.02~19.42 萬/坪(開價)
代收款17萬


管理費暫定55元/坪
車位清潔費300全平面
機車清潔費100(每戶一個)


Ina認為呢,本建案擁有相當優越的河堤景觀。
本身也位於較為熱鬧的德賢、益群商圈周圍。
就生活機能來說,也不免是個好選擇。
就是開價來說,稍嫌高了點。
若是能在低一些的話,會是個不錯的建案。


Ina在此申明,Ina不會提供任何的價格數字給人。
若是報了個數字,您買便宜了,那麼兩大歡喜。
若是報了個數字,您買到貴了,那麼Ina大概會被怨死。
Ina的問答,未收取過任何人的一毛錢。
也因此,只會給個大方向。
對於售價合理數字,是所有買家必須要做的功課!


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