[楠梓區][新成屋]堅山-三川

[建案資料]

建案規劃	成屋大樓住家
建設公司	堅山建設
諮詢專線	0986-850988轉4876
總戶數	187戶
建坪	20坪 ~ 50坪
大樓車位總數	平面車位 165位
房間規劃	2~4房
樓層規劃	17、17、20樓　三棟 中繼水箱位於2F
公設比	31~33%
基地位址	高雄巿楠梓區德富街28號
土地使用劃分	第三種住宅區
災害潛勢	近十年調查淹水範圍　　邊緣 土壤液化　　中低潛勢區邊緣 高雄地下管線　中油管線邊緣

[Ina看屋心得]

今天呢，Ina要再帶大家來去看看楠梓區的建案。
這次要介紹的是，由堅山帶來的：三川。

這建案呢，不曉得大家有沒有仔細看過這次的建案資料呢。
大概很多人都是直接跳過吧。哈哈。
沒關係，Ina再提醒大家一次。
這次的建案呢，有兩點很重要：
1.近十年調查淹水範圍　　邊緣
2.高雄地下管線　中油管線邊緣Σ(ﾟдﾟ)

上圖是Ina合成的圖。
是由正腐公布的災害潛勢地圖與高雄地下管線圖合成而來。
由上圖可以看到的是，中油的管線與近十年內的淹水範圍都剛好在建案的旁邊而已。Σ(ﾟдﾟ)
淹水的範圍，Ina個人認為很有可能是2010年的凡那比颱風所造成的。
當年的高雄的確是有很多的地方淹大水。
記得當時市府剛好是在慶祝「國家地理頻道：『超級城市：高雄』」的首映活動。
這樣說起來的話，大家有沒有印象了呢？
這兩年來說，是已經都沒有淹水的情形發生。(๑•́ ₃ •̀๑)

至於中油的管線呢…
這…無解XD
只能盼望說看後勁煉油廠遷移到大林蒲、南星計畫區之後，看未來管線有沒有拆除、封存的可能性囉。╮(╯_╰)╭

今天的建案呢，就地理位置上來說，位於益群寶可夢橋旁。
屬於北高雄的寶可夢熱點之一。
建案本身為後勁溪河堤第一排。ヽ(✿ﾟ▽ﾟ)ノ
並臨德賢/惠民商圈步行最近只要三分鐘的時間。ヽ(✿ﾟ▽ﾟ)ノ
沿著益群路往惠民路的這三分鐘內，會經過銀行、家樂福超市(24Hr)、7-11。ヽ(✿ﾟ▽ﾟ)ノ
幾乎可以算是整個西楠梓生活機能最優越的地區。ヽ(✿ﾟ▽ﾟ)ノ
只是附近只有公車站牌，離最近的捷運加工區站有23分鐘左右的步行時間，約1.8公里左右距離。
交通上會稍嫌不便一些。(╥﹏╥)

建案本身呢，為三棟塔式的建築，分A、B、D棟。
但三棟之間並沒有採光罩的保護，來往於各棟間可能會有雨天淋濕的問題。(´ﾟдﾟ`)
建案由於開放空間的問題，目前也僅有A棟須經由物業管理的大廳，其餘B、D棟則可從大廳外側進入，保全上較差一些。(A棟後門也不會經過物業管理。)
但該有的棟別電子門鎖仍是有的。(A棟後門倒是敞開…)
代銷也表示，未來會有籬笆的設置，保全性上會稍稍改善一些。_(┐「﹃ﾟ｡)_

A棟每層3戶，全四房格局，20層樓，2樓有中繼水箱。
B棟每層4戶，3~4房格局，17層樓，無中繼水箱。
D棟每層4戶，2~3房格局，17層樓，無中繼水箱。
每棟大樓均為兩部電梯的設計。
也由於每層樓僅有3~4房，使得每戶皆能保有兩面以上的採光。ξ( ✿＞◡❛)
但雖然如此，兩房的格局卻也無法讓衛浴有開窗的設計，算是較為可惜的一點。(╥﹏╥)

大樓的正面呢，面對的是後勁溪的河堤。
擁有溪流的美景，會帶財唷！XD
加上本身屬於超高大樓的設定，部分的房型可以看得到大海的景致。
但當然，台灣西部看得到大海的房子都逃不過的命運就是，西曬的問題。
而大樓的後面呢，則是面對著龍騰大河漾。龍騰…
加上本身地形的起伏關係，大樓的一樓平面會比龍騰大河漾的一樓平面略矮。龍騰…
使得後方的房型上，景色會顯得較差一些。棟距倒還不成問題。_(┐「﹃ﾟ｡)_
但部分的房型，仍可以看到市景。
身為最小戶的D3/2房24坪房型中高樓層，甚至可以看到市景、河景、海景與銀行，會帶財唷！XD

也正因為24坪的兩房景色較為優美，報價上與25坪的2房是同樣的售價。
只是25坪的2房就只能看B棟的背面與龍騰大河漾。龍騰…(╯‵□′)╯︵┴─┴

建案設計本身，柱子都已經盡量外移，不會影響到室內的空間。
但部份的窗戶沒有雨遮的設計，較為可惜一點。ヽ(`Д´)ノ
衛浴的規劃，如前所述，兩房都沒能有開窗的設計，較為可惜第二點。

同時呢，兩房的房型，沒有標配廚具。(╬☉д⊙)
加上超高大樓的法規限制，無法設置瓦斯管路。(`д´)
未來如有要購屋，得記得將這額外的費用計入總成本之中。
而三房的房型，雖是有花台的規劃不計入陽台權狀內。
但花台與陽台間的隔柵可以拆除，可以稍稍增加陽台的可利用空間。(`･∀･)b

建案本身外觀相當的有…特色？
由霧面的玻璃為主體，外頭看不見建案裏頭。
而陽台上看來，則是半透明的規劃，不會有視野上的障礙。
Ina個人覺得這是一個還算不錯的設計。

建案的公設相對單純，但仍有泳池的規劃，這楠梓算是少見(首見?)的設計。
綠地保留相當多，加上大樓正面就是河堤步道。
融合了綠景與河景，算是這建案最大的賣點了。

[總結]

堅山-三川	D2/11F
建坪	38.75
室內約	26.31
公設比	32.11%
3房2廳2衛2陽台
開價	825
現場報	668
車位	108/B2標準　118/B2大
總價	776~778萬
平均單價	17.24　萬/坪
代收款	22.5萬

堅山-三川	D3/7F&12、13F
建坪	24.33
室內約	16.5
公設比	32.18
2+1房1廳1衛1陽台
開價	490/7F；525/12、13F
現場報	406/7F；435/12、13F
車位	不得購買
總價	406萬/7F；435萬/12、13F
平均單價	16.69　萬/坪
代收款	17萬

堅山-三川	D5/6F、10F
建坪	25.49
室內約	17.4
公設比	31.75
2+1?房1廳1衛1陽台
開價	485/6F、495/10F
現場報
車位	不得購買
總價	?萬
平均單價	19.02~19.42　萬/坪(開價)
代收款	17萬

管理費暫定	55元/坪
車位清潔費	300全平面
機車清潔費	100(每戶一個)

Ina認為呢，本建案擁有相當優越的河堤景觀。
本身也位於較為熱鬧的德賢、益群商圈周圍。
就生活機能來說，也不免是個好選擇。
就是開價來說，稍嫌高了點。
若是能在低一些的話，會是個不錯的建案。


Ina在此申明，Ina不會提供任何的價格數字給人。
若是報了個數字，您買便宜了，那麼兩大歡喜。
若是報了個數字，您買到貴了，那麼Ina大概會被怨死。
Ina的問答，未收取過任何人的一毛錢。
也因此，只會給個大方向。
對於售價合理數字，是所有買家必須要做的功課！


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