[Ina碎碎念]Part7 地上權

甚麼！？
三房含車位不用600萬！
這甚麼房價啊！
永信R5-新世界在五甲，75期重劃區打出了超低優惠。
甚至就連國揚-微笑時代，也打出了市區兩房含車位600萬有找。
到底地上權是什麼呢？


要了解地上權，首先要知道。
一棟房子呢，我們買的不只是土地上的建案、車位…等。
土地的本身也是一個非常值錢的東西。
房地產、房地產，房與地本身就是分開的兩個東西。

房子可以越蓋越高。
從50年前的3樓透天、四樓透天。
到30年前的5樓公寓。
到20年前的10樓華廈。
一直到今天的15樓大樓、20樓大樓…等。
全台灣最高的純住宅大樓，41層樓的國硯就坐落在高雄愛河出海口。

而之所以會越蓋越高，主要的原因就是因為土地越來越少。
在物以稀為貴，土地越來越少的情況下，自然也會越來越貴。
這也是位於中古屋會越來越貴的主要原因。
土地上的建物，會越來越不值錢；土地本身，卻越來越值錢卻越來越值錢。
兩權相較之下，最後房價還是變貴了。(包含中古屋在內)

這張圖呢，就說明了，紅色線代表上升快的土地價值，綠色縣代表下降慢的建物價值。
而藍紫色線呢，則是兩者的總和；總和來說，價值還是會慢慢提高。


過去呢，正腐有相當多的土地。
也因為正腐口袋缺錢，近年來連年的販賣土地。
而後，由於國有土地越來越少，正腐頒發了一項條例。
未來愈500坪以上的土地，只租不賣。

於是乎，地上權的產品就跟著冒出頭啦。
正腐將土地來出來租，租約一段時間。
期間內，承租方有使用權，沒有擁有權。
等租約期到後，正腐會在收回土地。
承租方可以以相對廉價的價錢使用土地，正腐也不會有土地的減少問題。


其實呢，地上權這東西，本身不是什麼太新的概念。
只是過去多以商業為主。
例如：
高雄巨蛋、義大醫院、台北101…等。
都是相當知名的地上權案。

近年來才有較多的地上權住宅案出現。
以高雄來說，目前就有永信-R5新世界、國揚-微笑時代、美邦-One More…等三棟。
北部的話，最為知名的就是京站了。

那…地上權是這幾年才有的嗎？
其實不然。
高雄過去在鹽埕區就有一棟非常有名的大樓：城中城。


這建案過去也是當地相當具有指標性的一棟建案。
建案採住商合併的形式，下方的商場也是過去的一大商圈。
但隨著鹽埕區的沒落，整棟大樓跟著沒落下來。
成為了遊民與不良分子的聚集處。

之所以會提這建案呢，主要原因也是由於這建案本身是全台灣第一棟到期的地上權建案。
預計還剩有八年左右的時間到期。
也由於建案本身的老舊，加上權期的即將到期，建案的實價登錄非常之低。
甚至有每坪不到一萬的登錄。

講那麼多，那到底地上權對住戶有何好處呢？

首先，如前所述，一棟房子是由土地與建物兩者合再一起的。
其中，土地的價值遠大於建物的價值。

那麼，如果我只買建案，不買土地的話。
不就可以便宜很多嗎！

以Ina這幾天去看過的R5新世界為例。
基地面積10175.65 ㎡，約3,078台坪。
總樓地板面績52500.28 ㎡，約15,881台坪。

若以40.65坪/3F的三房來說，Ina估算土地持分會落在7.88坪。
乘上正腐的公告土地現值的話，土地持分部分的價值或落在144萬元上下。
而建案空屋的報價為498，平均單價才12.25萬。
相較於隔壁的祥城，37.35坪/8F的報價為826萬元，平均單價22.12萬。

兩者的單價，報價就相差了近十萬元左右的售價。(當然，樓層差了5樓也有價差的存在。)
相較下就顯得相當的誘人。
更別說R5新世界側大門離捷運站僅有約5分鐘的步程時間。
出入環境也顯得較為清幽一些。


好處大概就是以上這些。
那麼，地上權是否有缺點呢？
有的。

1.首先，最明顯的就是，土地租約到期，必須得歸還土地。

就現階段而言，一般來說是70年左右的時間。
就算真過了70年，建物本身也已經超過65年了(70年扣掉工程時間)，房子差不多也不能再住了。
城中城就是最好的例子。

2.土地收回，建物是否就沒有價值了？

就這點Ina不敢說。
但通常，人民只要吵一吵，正腐就會給點糖吃。
城中城剩八年的時間，交易量還那麼熱絡，您覺得呢？

(話說，第二筆的0房0廳1衛是怎麼回事…？只買廁所？)
但一般來說，價格仍是會越來越低。
畢竟沒有了土地價值的支撐，加上沒有銀行的承作。
很有可能只會有第一手的價格會比較漂亮。
(因為第一手建商可以與銀行談條件，貸款會比較漂亮。)

有一個可能的例外是：台北京站。
畢竟地點實在太漂亮了，就在台北車站的正對面。
只怕房價短時間內還有可能再攀升。

3.承作銀行少，利息、優惠相對差。

這一點，可以說是最糟糕的一個缺點了。
目前，地上權住宅確實在少數。
也因此，不是每間銀行都願意承作。
加上沒有土地的擔保，利率、年限的優惠自然都會比較差。
以R5新世界來說，代銷表示，建商與大眾銀行達成協議。
可以讓買家以相對較為優惠的條件承貸。
這優惠的條件就是，貸款20年，利率2.3%，綁約三年。
若比較下現在的青年成家方案，30年，1.77%的話，可以發現。

前者每一百萬房貸，月還本息大約在5,202元
後者每一百萬房貸，月還本息大約在3,582元

可以看得出來，地上權案的貸款條件會比較差一些。
但要知道的是，建案本身售價就已經便宜許多。
以前述兩建案來做比較的話：
地上權案報價 ：498，頭期款約99.6，貸款398.4萬，二十年，利率2.3%，月繳20,725元。
非地上權報價 ：826，頭期款約165.2，貸款660.8萬，三十年，利率1.77%，月繳23,671元。
地上權住宅的月負擔還是比較低些，更何況還差了十年的貸款期。

而，較大的問題是，房子要怎麼賣？
由於地上權的房子，只有建物沒有土地。
在建物使用越久的情況下，殘餘價值會越低。
沒有價值的東西，銀行是很不願意承貸的。
所以，若是有賣房子的打算，接手的買家可能會有銀行核貸成數低的問題。
現金拉高，自然會想要接手的人就會變少。

4.買不到土地。

是的，雖然房價便宜。
但最主要的原因就是因為沒有買到土地的費用差。
換來的是土地的租約。

PS.以永信-R5新世界來說，代銷小姐報價是說該建案的地租大約會落在每坪25元。
就40坪的房型來說，大約就是1,000元左右。
每半年收一次 約6,000元。
一年就是12,000元。
而地價稅是每年徵收一次，約數百至千餘元不等。
一般來說，土地稅大概僅有幾百塊，未滿100甚至是不收的情況。
市區或大坪數才會出現幾千塊的情形。

以同建案40坪房型、公告地價來試算：
該建案基地(105年度)公告地價為每平方公尺12,416元。
40坪土地持分額約7.88坪，即26.05平方公尺。
地價總額即為26.05×12,416=32,3436.8元。
自用住宅用地，應課稅額為千分之二。
32,3436.8×0.2%=646.87，每年大約只要647元的土地稅。

兩較相比之下，
地上權的土地租金，每年為12,000元左右。(每半年收一次)
而自用住宅地價稅，每年為  647元左右。(每年11月課徵)
兩者就差了11,350元左右的價差。大約18.5倍
(實務上，自用住宅土地稅是千分之二，地上權租金是百分之三，兩者差了15倍。)

雖說不是太大的支出，但兩相比較之下，仍是個明顯的差距。
而到最後，土地仍是正腐的，算是一個小小的缺點。


資料來源：
R5新世界的租金，為代銷小姐口頭所述。
地價稅算法，請參閱財政部官網。
公告地價，請參閱高雄市政府地政局。

Ina認為呢，地上權建案呢，最大的好處就是可以買得到遠低於市價的房子了。

最大的壞處就是買不到土地。

土地才是房地產中最有價值的東西。

也許今天建案買便宜了，但建案由於不帶有土地，價值並不會因而上揚。

相對的，若是一般的建案，土地會隨時間而上揚，建物本身保值性會好一點。

但換個方面來說，若是單就考慮買來出租的話。
由於購入成本非常之低，特別是頭期款的部分。
相對的出租的投報率會非常的高。
有興趣的人可以考慮投資，但Ina不負任何責任XD
下手之前，建物的折舊得好好地計算清楚唷！..._〆(°▽°*)
(另一個說法是，這類產品很有可能會有大量的出租戶，購入前也要列入考量唷！)


以上就是這一集的Ina碎碎念。
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