[鳳山區][新成屋]永信-R5新世界

[建案資料]

案名	R5新世界
所在區域	鳳山區
建案規劃	成屋住宅大樓
建設公司	永信建設
諮詢專線	07-823-1155
基地面積	3,024坪
建坪	25~52坪
總戶數	402戶
房間規劃	2~4房
樓層規劃	地上15樓；地下2樓
公設比	35%
車位總數	400
基地位置	高雄市鳳山區福誠二街與福誠五街口
土地使用劃分	住宅區
災害潛勢	土壤液化　中潛勢區

[Ina看屋心得]

這篇文章呢，Ina要為大家介紹一棟非常具有話題性的建案。
那就是由永信建設所推出的：R5新世界。

由建案的名稱就可以猜想到，建案的一個賣點就是，離R5捷運站只有約五分鐘的時間。ヽ(✿ﾟ▽ﾟ)ノ
距離五甲市區，也僅要約五分鐘的步行時間就可以抵達，可以說是塊非常有生活機能的區域。(❛◡❛✿)

(谷哥雖然說是要9分鐘，但實際上Ina親身試驗，走河堤人行便道((圖中紅虛線))只需約5分鐘的時間。)
而詳細的地理位置，與祥城-祥城相去不遠，大家可以參閱之前的文章。..._〆(°▽°*)

而建案本身，最為有話題性的，不在於生活機能方面。
而是建案就地理位置上來說，位於75期重劃區的範圍內。
其話題性就是，這是一個地上權的建案。(・∀・)つ

所謂的地上權，相信有很多的人不甚明白。
為此，Ina特別打了篇碎碎念系列分享。
若是不了解的人，可以先前往上述文章做做功課。
上述的文章中，也大量地提到了本建案。
這篇文章中呢，就只針對建案本身的優缺點做分享。

建案本身呢，3,024坪的基地，算是塊相當大的基地。
規劃了400戶的住戶，乍聽之下是個大型的社區。
但若是除上土地面積，每1,000坪僅有132戶的住戶，不算太過密集。
加上建案本身沒有店面的規劃，不用擔心出入太過複雜的問題。(◔౪◔)

建案本身採六棟的設計，採ㄇ字型排列。左三棟、右三棟對稱。
E、K兩棟位於角落的棟別為每層六戶、兩部電梯；全兩房的規劃。
其餘A、B、F、H棟，每層四戶、兩部電梯，三房、四房的規劃。
各棟別間皆採用工字型的設計。
為此，兩房的格局，會有兩戶(E2、E6、K2、K6)只能擁有單面的採光，較可惜一點。(╥﹏╥)

房間的規劃上，不會有太過明顯的大小間的問題。
除夾在中間的四戶兩房以外，衛浴也都能保有開窗的設計，不用擔心溼氣的問題。
建案的瓦斯表頭全部移至頂樓，將空間留給工作陽台。
陽台的空間，也預留有強制排氣的管道空間。
然而，部分的房型，冷氣室外機必須放置在工作陽台，占用到工作陽台的空間，較為可惜一點。( ×ω× )
只是，Ina有瞄到的是，其中幾戶的排油煙管設計，會有向上發展的傾向。( ×ω× )
使用上要稍加注意。(真的只有一兩戶)


建案的正面，相鄰著75期的公園。(❛◡❛✿)
其中，建案最大的四房戶別(A3、A5、B3、B5)就正臨著這片公園。
(與公園間其實仍有座約兩層樓高的五甲多功能活動中心隔閡。)
中高的樓層可以享有公園的綠景，但晨間可能也會有民眾的運動聲音干擾，要稍加留意。

建案的西南側，面臨的是福誠高中運動場、前鎮運河、中山四路、帶狀公園、翠亨北路。
棟距相當地足夠之外，還能同時擁有河景與綠景，這也是在市區中，不可多得的建案。
更何況，其中有兩戶的兩房就可以享用這風景，實為難得。ヽ(✿ﾟ▽ﾟ)ノ
但相對的，西曬的問題也相當的嚴重。(;´༎ຶД༎ຶ`)

而建案本身，402戶搭配上400格的汽車停車格。
幾乎一比一的配比，連兩房也全都可以買車位。也是現下少見的配置。✧*｡٩(ˊᗜˋ*)و✧*｡

本身雖臨五甲市區，但此一帶算是純住宅區域，較沒有商業的氣息。
相對上來說，也會比較的安靜，不會有人為的噪音。

建案本身呢，Ina在地上權的文中有提到。
每半年要繳付約6,000元的土地租金給正腐，雖然不是可以忽視的金額。
但相對來說，對於高貴的土地成本，購屋成本的支出也不會高得嚇人。
但…但又相對來說，建案的出租報酬率高，也許會淪為高出租率的一棟建案。
未來的走向，仍待觀察。

高雄市目前唯三的地上權建案，民眾會不會買單，就看市場的反應了。


最後，要知道的是，這是個地上權的案子。
最後，要知道的是，這是個地上權的案子。
最後，要知道的是，這是個地上權的案子。
有發現Ina說了三次了嗎？

Ina在地上權的文中有提到，建物本身的價值不高。
土地才是最有價值的東西。
然而，這建案由於這建案是地上權，沒有土地的所有權。
所以，願意承貸的銀行不多。
所以，建商只好與銀行協商。
貸款條件只得20年、年利率2.3%。
無法使用常見的首購、青年、軍公教的1.77%、30年。
這一點必須要特別注意唷！

更值得注意的是，未來如果有要換屋的需求時。
由於沒有土地的價值性、也沒有建商的大量談條件。
接手的買家也將無法使用常見的首購、青年、軍公教的1.77%、30年。
所以，屆時賣房子也會是一個問題。
這在購入之前也需要列入考量！

[總結]

永信-R5新世界	B1/3F
建坪	40.65
室內約	26.1
公設比	35.8
3房2廳2衛2陽台
開價	541
現場報	498
車位	80~100/B1~B2
總價	578~598萬
平均單價	12.25　萬/坪
代收款	24萬

永信-R5新世界	K3/7F
建坪	28
室內約
公設比	35.8
2房2廳1衛2陽台
開價	459
現場報	422
車位	80~100
總價	502~522萬
平均單價	萬/坪
代收款	20萬

永信-R5新世界	G2/2F
建坪
室內約
公設比	35.2
2房1廳1衛1陽台
開價	324
現場報	298
車位	80~100
總價	378~398萬
平均單價	萬/坪
代收款	萬

管理費暫定	40元/坪
車位清潔費	200
機車清潔費	沒問到…

Ina覺得呢，這建案呢，最有話題性的就是其地上權的部分了。
地上權最直接的部分就是其誘人的房價。
可以讓口袋沒那麼深的人也有個遮風避雨的地方。
但房屋本身的折舊就是一大問題。
也許拿來出租市場是個不錯的選擇。
就怕到時淪為出租大樓了…


Ina在此申明，Ina不會提供任何的價格數字給人。
若是報了個數字，您買便宜了，那麼兩大歡喜。
若是報了個數字，您買到貴了，那麼Ina大概會被怨死。
Ina的問答，未收取過任何人的一毛錢。
也因此，只會給個大方向。
對於售價合理數字，是所有買家必須要做的功課！


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