[Ina碎碎念]Part08 近期網友提問集 之餓

　　

　　我看L大也看不少房子了 …(以下略)
　　Lna~雖然我們不認識也沒見過面…(以下略)

來人啊！拖出去鍘了。


Ina是I．na。ｉ、ｉ、ｉ。
是Ｉ(ㄞ)不是Ｌ(Ａ肉)。
(Ina的肉不好吃啊，不是Ａ級的…)

　　建商好壞
　　價格高低

Ina每篇建案的心得文最後的簽名檔，都沒有在看…
來，跟著Ina女神複習一遍：

Ina在此申明，Ina不會提供任何的價格數字給人。
若是報了個數字，您買便宜了，那麼兩大歡喜。
若是報了個數字，您買到貴了，那麼Ina大概會被怨死。
Ina的問答，未收取過任何人的一毛錢。
也因此，只會給個大方向。
對於售價合理數字，是所有買家必須要做的功課！

同理，建商也是一樣。
像是鞋剩花、隆不小、馬友友、全程、太陽之子、國泰民安、富貴要人幫…這些常見的建商用料比較實在，價格通常也會比較硬一些。
但是，有時候也難免會有出包的時候。
建案出包之時，建商的處理態度才是重點。
套用某建商的廣告：

服務，是從交屋之後開始。

(圖片來源：臭跩貓愛嗆人-白爛貓在蠕動 Line貼圖)

　　有沒有類似榮欣的輕軌線上建案的房子？

拜託~拜託！請不要給Ina尋屋條件，例如：
鳳山/40坪/三房平車/預算650
交通或步行可10分內可到XX地方or捷運
Ina不是仲介(;´༎ຶД༎ຶ`)
Ina不是仲介(;´༎ຶД༎ຶ`)
Ina不是仲介(;´༎ຶД༎ຶ`)
這招不適用在Ina身上~~~跪哭

再問這個，Ina就要收費啦！

　　如果我開價 建商不滿意 但是還希望跟我談

現在建案不好賣，難得有人出價了，就表示有意願了。
既然有意願了，又怎麼會輕易地放您走呢。

　　建興路的璞麗有人參加團購的方案嗎？

根據Ina跟團購的經驗來看，團購案都是偷偷來，不會公開的。
如果有想要跟檯面上的團的話，就到各大網路平台關注吧。
若想跟Ina夥伴的案子，就靜待大會報告吧！

　　以後漲幅會很大嗎？

不一定，建案要漲要符合幾個條件。
其中一個就是建案附近要沒有太多的空地。
看看美術館，2x萬進場的大概現在還是卡死。
空地太多，新建案不斷推出，誰要買您的中古屋。

相對的，當周遭已經沒有太多的土地可以蓋房子。
建案本身又處於擁有人口居住需求的地段。
建案本身就會起漲。

目前是有幾間有看漲的前景，但這Ina就不方便再網上公開了。
像是最近廣告戶不變、廣告價有調漲的，就可以去關注看看囉！
要是賣得不好的話，要是廣告戶沒賣完的話。
正常來說，建商是不會有調漲廣告價的必要。
畢竟，調漲了，只是拒人於千里之外。

　　喔，因為我們有買498的廣告戶，一年前。現在看到498有廣告戶，疑惑。

很正常。
但買不買得到才是問題。
Ina就曾經在楠梓右昌某建案：388輕鬆成家。
而Ina今年六、七月去賞屋時，最便宜的房型只剩下600萬起跳的。
明明廣告戶就賣完了，還是以廣告價來吸引人。
在十一月的時候，Ina經過仍有看見這廣告…

但也有真的就一直推出廣告戶來衝衝買氣的。

　　Ina您好 想請問關於永信70年的地上權 R5新世界，您有什麼看法？是否能購買？謝謝。

先讓Ina哭一下，好久沒遇到這麼有禮貌的網友了。

為了您，Ina特別生出了兩篇文章。
請參閱：
[鳳山區][新成屋]永信-R5新世界
[Ina碎碎念]Part7 地上權

這故事告訴我們：做人要有禮貌喔！！沒有人天生應該為您服務喔！

　　楠梓目前的房價是每坪15-17嗎

不曉得您指的是…@@？

店面？透天？大樓？華廈？公寓？
預售屋？新成屋？中古屋？白目屋？
1年屋？3年屋？10年屋？八百屋？
鋼骨結構？加強磚造？土角厝？
套房？兩房？三房？四房？五…？
1樓…？2樓…？3樓…？4樓…？29樓？地下一樓？地下十八樓？
看山？看海？看透天？看夜總會？
嫌惡設施第一排？第二排？
20米道路？十米道路？4米小巷？無尾巷？防火巷？萬人空巷？
重劃區？舊市區？吸菸區？寶可夢專區？風化區？
捷運？公車？高速公路？港口？

政府有提供一個很好用的東西叫做實價登錄 

早在2012年就已經上線囉！
裡面的資料說到：
楠梓區104年十月到105年十月的大樓、華廈、公寓交易量就有855筆。
平均單價為12.72萬。
大家可以試著玩玩看。
網路也有很多的教學挺好玩的唷！

　　想請問，頂樓好嗎？

好處是風景好了點、風大了點，陽光明亮了點。(前提是非大樓林立地區。)不會有人在你家樓上蹦蹦跳跳。不用特別擔心廁所、衛浴、陽台上方漏水的問題。

壞處是熱了點、冷了點、貴了點，除了廁所、衛浴、陽台之內，其他地方也有可能漏水。

　　請問＊＊＊您有看過嗎？

Ina體質不好，容易卡到。
有空中飛人的就請不要讓Ina去看了。
其他的建案大都可以。

(疑？好像不安全著陸了。)

　　代銷說後方是政府徵收地，我要怎麼證實代銷說的是真是假呢？

Ina媽說：寧可相信有鬼，也不能相信＊應九那張嘴。
從此，Ina就相信這世界上有鬼了。

建議您，可以去地政事務所調一下地籍謄本，上頭就會有了。
或著，查詢一下土地使用。
根據使用別，就可以推測出是否為政府用地了。

(圖片來源：代書黑傑克 。)

　　想請教你富貴要人幫那建案為什麼可以拿到那麼便宜？

知道人脈的重要了吧！

(圖片來源：黑心牛肉商。)

　　哈囉，我是忠實粉絲。想請問Ina有無看過麗馥？

您確定您真的是Ina的忠實粉絲嗎？
這建案開賣的第一週Ina就已經有文章分享出來囉…

　　Ina您好，我是你的粉絲，請問你有看過敦園嗎？

老實說，你跟樓上的是不是同一人。

(圖片來源：聽說富奸的圖用多了也會被傳染到富奸病毒！)

　　貸款也能9成

正常情況下，貸款最高只能八成。
要九成的話，必須要建商與銀行配合其他的方式。
像是：裝修貸款…等等。
或是不正常的情況。

若是想要靠自己達到八成以上，最簡單的方法就是成為銀行ＶＩＰ。
但每間銀行ＶＩＰ的優惠內容都不盡相同，不是每間都有。
還請期待Ina預計於12月中～12月底推出的，銀行秘密分享會＆現金流活動。
屆時會告訴各位銀行沒說的秘密！

(圖片來源：香菇妹＆拉比豆的動動內心戲 Line貼圖)

　　請問Ina看好高雄房地產發展嗎？

高雄已經是全台灣的房地產市場最為活絡的了。
看看台北這兩年來跌了多少，高雄跌了多少。

基本上，房地產的漲跌，有很大的因素是看重大建設的發展。
而目前來說，高雄的重大建設已經是全台灣最多的區域了。
同時，雖然Ina很不想談政治，但高雄的政策面來說，也是非常地穩定。
不太可能會有政黨輪替的情形產生。
沒有政黨的輪替，也就更沒有市政建設砍掉重練的情形。
接下來的幾年，高雄幾個重大建設，舉凡：
鐵路地下化暨捷運化、輕軌一二期、亞灣區的高雄港埠旅運中心、海洋及流行音樂中心、衛武營藝術文化中心…
再加上幾間大飯店的陸續開業，高雄整體的發展，應該算是全台灣中，最值得期待的…吧！

(圖片來源：海洋及流行音樂中心願景圖。)

　　和＊日＊****今天上爆料公社了，漏水很嚴重

齁，看吧。
Ina早在第一篇的　[Ina碎碎念]Part04 近期網友提問集　就有說和平建築的房子不能買了吧！

　　[理財這件事]Part01 降低貸款利息相關問題。

請參閱：關於保本投資這件事

　　請問有在看中古屋嗎？

有，主要也是要看看建商的品質。

但，基於中古屋的案件都是個案，就不特別分享了。
也請不要問Ina某某案的中古屋好不好
簽名檔不是都講過了！
保安～～可以讓人講了又講！講了又講！講了又講！講了又講嗎？！

好不好自行判斷，學會自己做功課、自己負責任、自己承擔。

　　妳好。可以請教一下妳的看法嗎。明天高雄的房價會跌嗎。我想買屋。謝謝

如果426今晚沒有攻打台灣，北極的冰山沒有溶解。
明天的價格跟今天應該是差不了多少啦。
房地產與金融商品不同。
宏達電1,400掉到1,000元，可能會有很多人急著出場，避免賠更多。
但是，沒有人會覺得：明天房子要跌一成，今天快脫手止損。
所以，房地產要一夜崩盤的可能性並不大。

至於明年會不會跌？
這很難說，Ina不敢亂猜說會略跌個兩三年，不敢預測說2019~2020會起漲。
畢竟，價格是由市場決定的，從來就不是少數個別族群決定的。
小米創辦人雷軍說過：站在風口上，豬都會飛。
跟著市場的風向走，不要逆風飛。

(圖片來源：明天過後，就是後天。)

　　真的有全貸、10萬交屋？

有，而且外頭廣告看來還蠻多的。
城裡的太陽就很常打出這種廣告。
Ina跟的團，都是簽個名就準備交屋了。

　　晚上好。ina小姐請教一下，超高大樓是否房屋稅與地價稅，是否較高。住宅用地，和商業用地是否也會有差異。

嗯…
基本上呢，就公告地價來說，商業用地通常會比住宅用地還要高些。
所以，地價稅也會比較貴一些。
但是，地價稅只看您的土地持分，不是看樓層高低。
大樓的土地持分還比透天厝低呢！
(是說，自用住宅的地價稅也只有0.2%乘上公告地價，只有幾百～一兩千元不等。)

而房屋稅就沒那麼簡單了。
房屋稅的計算公式裡頭，有核定單價、折舊率、地段率。
地段率可能會與住宅、商業區有大致的重疊，因此也會影響到房屋稅。
(也會看地段，市區就一定比郊區貴得多。)
同時，核定單價、折舊率看的就是建物本身的結構與總樓層(只有核定單價)了。
因此，大樓的總樓層會直接影響到房屋稅了。
要注意的是，這裡說的是總樓層，而不是居住樓層。住國硯２樓與41樓的稅金是一樣的！
另外，超高大樓的結構通常也會比較好一些。(至少不會是相對稅率便宜的加強磚造、木竹土造。)
而相對較佳的結構，也會致使核定單價拉高，間接拉高房屋稅。

　　安，艾娜姐

來人啊！拖出去斬了！
看您是要叫Ina、Ina妹或是Ina女神都可以。
超過的話就是鞭數十、驅之別院。

　　大家好

不管您是從Blog留言、FB留言，甚至是Line@留言。
都只有Ina一人唷。
七月過很久了，請不要嚇Ina。

　　0元玩澳門？

請期待Ina的旅遊篇文章。
等富奸不富奸了，Ina就來寫寫看吧。XD

　　不過我想說如過我確定要買房了，可以麻煩妳幫我跟建商談談價格嗎？

首先，錯字多、注音文、搞不清建案就讓Ina夠頭痛的了…

要Ina出面，不是免費，就是貴死人。
準備好貴死人的服務費了嗎？
沒有～就請乖乖做自己的功課。

　　請問Ina，看中古屋的重點？

中古屋的重點呢。
會買中古屋的，除了價位以外。
最重要的還是買地點了。

在價格與地點之外，Ina主要會看。
年份：
921之後有重大的建築法規修訂。
簡單說，在那之後的建造申請會變得比較嚴格。
建築的工法也會較為嚴謹。
但要注意的是 921之後出來的建照，蓋好之後大概也是2002~2003才竣工。
年份上，大概是13年前後。
不過，這之後的房子會要求雙安全梯、較大的梯廳空間…等，所以公設比也會相對較高。
(並也不是說921之前就不安全，101、85大樓、50樓，以及85大樓旁邊的小嘍囉們。
舉凡新光諾貝爾、摩天高雄…等，都是921之前的作品。
只是目前倒的那幾棟，清一色都是921之前的建案…)


廚房、衛浴：
如果您有看過Ina之前的文章就會發現，Ina一直強調這兩個地方。
這兩個地方是最容易碰到水的地方。
所以也最容易造成東西的腐蝕，特別是木頭與鐵製品。(嚴格說起來，還有陽台。)
另一方面，相鄰於這兩處的牆面，也常常會有壁癌的跡象。
可以看出一間建商的優劣。
同時，廚房與衛浴的更新也是最為昂貴的。

天花板：
主要是看有無漏水跡象。
特別是廚房、衛浴與陽台的上方更要注意！

牆壁：
看看有無不自然的裂痕。
Ina就曾經有看過呈現網狀的裂痕。
裂痕兩端的牆面還處在不同平面…

中庭：
中庭的植栽養護可以看出一個管委會的管理。
如果植物都乾枯了，大概也不會有太多的管理。

公共空間：
中古屋的公共空間，特別是梯間與走道，特別容易被當層的住戶擺放東西。(鞋櫃、腳踏車等雜物)
這不但是社區管理不佳的表象，也會造成社區的觀感問題。

大樓公設：
舊大樓的公設，很容易因為保養不佳、使用過於頻繁而毀損。
不但會造成空間的閒置，還會造成他人雜物的堆放。


其他的呢，像是有無環保室、公設的使用情形等…。
另外就是，Ina有時候看房子會直接走進去中庭等房仲，測試看看管理員是否真有在管理。


以上大概是Ina的幾個重點。

另外，跟大家分享一下這兩天去看的中古屋的案例：


這是工作陽台的天花板狀況。
乍看之下是壁癌、漏水的感覺。
但成因其實是由於工作陽台有做窗戶，窗戶又密閉。
以致於(衣服)水氣悶在裏頭，濕氣太重所致。
若是漏水的話，正常來說就會有落漆、看到水泥面的情形。




以上就是這一集的Ina網友提問集。
歡迎大家再來訊一起討論。


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