[Ina碎碎念]Part01 嫌惡設施

一開始，Ina會寫這個部落格呢，純粹只是因為自己喜歡看房子，只是喜歡分享而已。
不知不覺中也已經寫了45篇，45棟新建案了。
Ina自己都感到神奇了這樣XD

也由於呢，Ina在文中有提到一些房地產相關的名詞。
有些朋友就有來信問Ina這些名詞的表面意思與隱含內容。
記得Ina的偶像：Andy Lau，曾經說過：「學到就要教人，賺到就要給人」。
所以呢，Ina決定要開始寫一些建案外的內容來充版面、分享給大家。(*´ω`)人(´ω`*)



那麼，今天的主題呢，是嫌惡設施。
關於嫌惡設施呢，事情要大可大，要小可小。
要大；可能會導致重聽失眠電磁波干涉病痛纏身妻離子散家破人亡溫室效應彗星撞地球…
要小；可以殺價買便宜…

打個比方，Ina曾經虧了某建商的第一排三兄弟：變電所第一排、排水溝第一排、高架橋第一排。
試問，有朋友喜歡住在這些地方的嗎？
應該不多吧。(´_ゝ`)

會住在這些地方附近的，通常有三種人。
第一、原本就住附近的人。
第二、想要殺價買便宜的人。
第三、不知道為什麼就買的人。
第四、其他。

好像多了一類，不管…
總之，通常買了這些地方的朋友，房子也比較難賣出去。或是會賣到不好的價格。
不然就是要等到未來這些嫌惡設施消失的時候。
譬如說：地下化、遷移、休業…等。

而且也由於這些個嫌惡設施，會讓房子不好脫手呢，通常銀行放貸成數也會降低。
畢竟，要是房貸繳不出來，銀行可是會把房子收回去法拍。
這萬一要到個四、五拍才能脫手，銀行可能就要賠錢啦。
所以，這一點也是要注意的。..._〆(°▽°*)

那麼，有哪些是比較常見的嫌惡設施呢，就讓Ina娓娓道来。
以下是Ina自己的分類，不見得是銀行或正腐的分類方式。

[Ina碎碎念]

首先是［魔音穿腦型］。

舉凡高架橋、鐵軌、高速公路、機場、主要幹道、大公園…等。
甚至，有些銀行也會將學校第一排的房子列為嫌惡設施區囉！
若要買第一排的房子貸不到預定的成數，記得多跑幾間銀行問問。
輕軌？Ina覺得輕軌道還好，運轉起來蠻安靜的，但輕軌路口會叮叮叮就不好了。( ºΔº )

這一類的嫌惡設施呢，通常都會造成耳朵的疼痛，乃至身心靈受創，內分泌失調、大小便失禁…

這一類的嫌惡設施特色是，不管人你人在哪，聲音的傳遞總是無遠佛屆。特別是第一排的房子，會讓人頭疼不已。
尤其是高架橋中低樓層的房子，不但噪音汙染，開門只能看見高架橋、開窗落塵嚴重。
如果又碰上四樓的話就更可憐了。

而小公園倒還好，學校與大公園呢，通常早上會有阿公阿罵在運動，也會對早晨的安寧帶來負面的影響。╮(╯_╰)╭
而學校方面，特別是國小，上下課時間，依呆丸郎汽車違規亂停的習性，面對學校大門一面必定會在上下課尖峰時間造成交通阻塞問題。

新聞鏈結：機場捷運噪音擾人 鄰近居民：要隔音

接著是［危險設施型］。

像是加油站、瓦斯站、瓦斯行、變電所、化學儲槽、彈藥庫、油氣體儲槽及相關管線…等，都在此類範疇內。

這一類的房子呢，隨時處在未爆彈的環境之下，隨時隨地心理壓力攀升，乃至一日之內會武功全失、經脈逆流、胡思亂想，以至走火入魔，最後會血管爆裂而Ｘ…

2014年的高雄氣爆，想必大家仍然記憶猶新吧。(默哀一分鐘。):;(∩´﹏`∩);:
Ina也有朋友，在那場意外之中，受到了傷害與不便。(;´༎ຶД༎ຶ`)
所以，購買前要三思啊。╮(╯_╰)╭

新聞鏈結：歷史上的今天／高雄氣爆 32死、320人受傷

還有是［無形干涉型］。

這一類的呢，有分為實體的與真．無形的。
有實體的呢，像是工業汙染區、焚化爐區、主要幹道、高速公路、高壓電塔、變電所、變電箱、基地台…等這類看不到，卻可以偵測出來的形體。

這類嫌惡設施呢，會導致人身體病痛，併發不能走半步路，或者面露笑容，否則亦會全身爆炸而Ｘ…


另外，無形的呢，像是殯葬業、阿飄豪宅區(?)、凶宅、重大風水瑕疵…等

這類的嫌惡設施，雖然沒有真正有實體，但也會讓人心裡發毛，ε=ε=ヾ(;ﾟдﾟ)/
是常人所不喜歡居住的環境，所以脫手難度會比較高。
當然，銀行也就相對不喜歡。

說到殯葬業，有些殯葬業會將辦公室設在市區。像是Ina之前跟仲介朋友在高鐵附近的京城某大樓看房子的時候，大樓的正對面就是殯葬業的辦公室。
辦公室畢竟只是辦公室，但還是有人覺得不舒服，或覺得不好看。


另外，"夜總會"相信大家都知道。
但大家不知道的是，過去有很多的亂葬崗呢，現在都改建成公園，或是學校。
畢竟也沒有人想要住在這些地方上頭。
但是，阿飄總是會飄的，哪天飄到旁邊住戶去…
所以，半夜別常常往公園學校跑。購屋前記得到附近住戶問一問。
還有就是，有些重劃區……附近有"某某公"的小廟要注意囉。=͟͟͞͞( •̀д•́)


凶宅，大家應該都知道。不過這類房子也是有其市場的。
像是醫生、宗教人員就比較不會忌諱這些。
正腐對凶宅也有明確的定義。打蚊子、踩蟑螂，可不在此類範疇。ԅ(¯﹃¯ԅ)

也有人在做這一類的投資，根據北部某大投資客的說法是：很好賺、但會有怪事發生(新聞鏈結)。
家裡若不幸變凶宅，也有解救的方式：


擔心的朋友也不用害怕，法律是有明文規定凶宅的前兩手屋主有告知的義務。
若沒有告知，事後被發現的話，可是要原價收回、吃上官司的。
不必擔心沒人陪…XD
鬼屋…好直白
基督徒之選…


包租公如果害怕房客想不開的話，現在還有保險業者推出凶宅險。
新聞鏈結：房客自殺頻傳 首張凶宅保險上市

有個很妙的例子是，基督教賣凶宅給了醫生。
醫師娘卻常常看到家裡有移動的綠色發光體。
經打聽之後才知道是凶宅，牧師當初未盡告知凶宅之義務。
最後，法院判賠賣方需要返還不當獲利。
這個例子很妙的是，剛好報導中有提到"基督教信耶穌不信鬼"。
但也提到了醫生會怕…
最後也提到了，因為未盡告知義務，所以要判賠。
新聞鏈結：醫師娘看到「移動綠色光體」 教會賣凶宅判賠

關於凶宅呢，Ina還有很多故事可以分享，但那估計可以專門打一篇文章了吧XD。
高雄甚至還有一棟開賣中的大樓有人跳樓呢！
最可怕的還是買到凶宅的前後上下左右的房子。
特別是正對面的房子，每天出入都要看到這間凶宅。


重大風水瑕疵呢，舉凡壁刀煞、穿堂煞、路沖、厝角、開門見爐灶…等，族繁不及備載。
還有人說住在大樓車道上頭的幾層房子，女性住戶的子宮會有病變…等。
所以也有建商強調車道在大樓主體結構之外。(›´ω`‹ )
這類的風水瑕疵呢，Ina只能說信者恆信，不信者恆不信。
像是Ina之前在日本工作的時候啊，就住在剪刀煞的房子裡。
而且這類的房子在日本是非常地常見。
人家日本人也沒有怎麼樣，Ina也活得好好地。(這段故事，有機會Ina再為大家分享。)
但在台灣，大家就是很忌諱。


但說也奇怪，Ina小時候，Ina家的主臥衛浴門就正對著床，Ina媽睡的位置。
那一陣子Ina媽的身體就一直不是很好。
後來家裡改建之後，廁所門移了個位置，Ina媽的身體就康復了。(｡>﹏<)
所以，信著恆信囉。

只是說，畢竟有人相信，所以買家會少一點，就比較不好脫手。
以各大新建案多以四樓為廣告戶來看，就可以略知一二了。
自然銀行也會不喜歡囉。

另外還有［出入複雜型］。

像是大廟、大大廟、市場、特別是早市、醫院、消防隊、便利商店樓上、夜市中、商圈內…等。

這類的房子，都是由於人潮帶來的噪音、交通、環境的干擾，進而對住戶的品質造成危害。
但俗話說得好：人潮就是錢潮，這類的房子雖然較不宜作為住宅使用，但要做為店面使用、出租的話，也不免是個好物件。

大廟呢，住在附近的人，會時不時的受到廟會的影響。
噪音或是交通上的不便。
特別是大大廟呢，遇到祭典，半夜三更連吵個三天三夜。
住在附近也會有大量的金香燃燒廢氣、PM2.5…等。(　˙灬˙　)

市場呢，通常環境不會太好。
住在第一排的蟲蟻鼠獸通常不會少。
Ina曾經有一次在高雄明華路上的商圈看中古屋的時候呢。
進門就看到有小強在遊蕩。打開櫥櫃一看，有更多的小強跑出來。
早期更有許多大樓的管道間是共用的，也很有可能會有小強透過管道間做聯誼的情形…∑(￣□￣;)

而早市呢，往往凌晨兩三點就在準備，車輛來來往往，也會對附近住家造成影響。
像Ina呢，之前出國讀書，回國的班機受到颱風影響延誤，入境時已經是半夜一點了。
但經過Ina家附近的早市時，已經有大量的人員在準備。
必然也會對周遭的住戶造成影響。

醫院，不用多說，人進人出的。
半夜的救護車進出，也會造成噪音汙染。
Ina半夜聽到救護車的聲音，就常常都會感到心悸…
另外還有，醫院的急診室、地下室(太平間)出入口，對到的可要小心啦。(那個不在民生路上的香榭建案…)

消防隊，半夜出勤，跟上面差不多。
警察局的話倒是還好。老實說台灣的治安真的很好，不會常常半夜出勤鳴笛。
Ina在台灣常常機車忘了拔鑰匙，從來都沒有丟過ˇˇ"。
在台灣，就算半夜三更出門買吃的，Ina都不會有壓力。

Ina還曾經半夜在偏郊看星星也沒事XD(然後還被警察盤問，這又是另一個故事了。)
就算是在日本工作、在新加坡考察，Ina都還不見得敢半夜出門。
更別說在其他國家工作、旅遊了。
倒是，半夜巡邏的警車巡邏燈，總是刺得讓Ina睜不開眼。
特別是騎機車時，眼睛的視線高度剛好對到，新型的LED燈又特別的亮…

便利商店樓上，BJ4。
新聞鏈結：超商半夜「叮咚！」 北市府7月起開罰

不過，不曉得大家有沒有注意到，台灣24小時營業的超商正在慢慢減少中。
連天下雜誌都已經有專題報導出來了。
雜誌鏈結：24小時營業超商 正在減少中


而夜市中、商圈內的呢。
這些就因人而異了，有些夜市、商圈營業到半夜，垃圾通常也會亂丟，會對住戶的品質造成影響。
像是高雄的瑞豐夜市，營業到半夜一兩點。
Ina有個朋友就住在旁邊的城市光點，她就說每天晚上都很吵，垃圾也很多。
另一個更嚴重的地區：六合夜市呢。Ina也有個朋友住在隔兩條街的大廈。
也是每天晚上吵到不行，Ina去住過一晚，徹夜未眠…
那已經是將近十年前的事了，就在開放陸客進來之前。
在開放之後的現在…

這一類的區域轉手率通常很高，但也說明這類房型的轉手容易度。
值不值得買，就看人了。╮(╯_╰)╭
新聞鏈結：豪宅被塞爆 台中7期變停車場

［其他］

其他還有很多Ina未提到的部分，舉凡排水溝(環境)、老舊社區(觀瞻)、廢棄大樓、超高大樓密集處的低矮建築(採光)、戶外電子看板(刺眼)。
高雄也曾經有發生過博離帷幕導致周遭的大樓熱到不行、或是刺眼。
新聞鏈結：熱！玻璃帷幕建材易聚熱 高捷美麗島站飆43度高溫

還有就是：餐飲業。
有些餐飲業者會有一些機械噪音的產生，部分甚至會營業到半夜，甚至24小時的也有。
周遭人群的聚集也會產生噪音。
夜店、酒店…等地也是差不多的概念。這些地點甚至有可能會有械鬥、撿屍的行為發生，要注意。

要求這些業者遷移、賠償？
那就得看情形了，很多時候台灣的土地使用區分是做參考用的。
很多商業用土地都被建商用來蓋住宅大樓。
(因為建蔽率與容積率的問題，還請容Ina在之後的文章再做說明。)
以六合夜市而言，這一帶整片都是紅通通的商業用地。
然而，實際上，夜市的兩側有不少的住宅存在。

關於土地使用劃分，請上全國土地使用分區資料查詢系統查詢。

要不就是，風化場所。特別是理髮廳、小吃部這類穿插在民宅中的場所。
通常警察大人也是睜一隻眼閉一隻眼。
台灣其實早已經在2011年底，三讀通過設立性交易專區，只是沒有縣市願意設立。
新聞鏈結：設性交易專區 全台縣市全說不
所以這些風化場所的林立，就會造成四處房價的降低。
高雄火車站一帶，還蠻多洗腳按摩店，洗完腳不會比較乾淨的店XD。

而就以價差來說，若是中古屋要出售的話，每一個嫌惡設施都有可能會對房價影響產生5~20%的影響。
Ina有個仲介朋友的案例是，一棟凶宅，隔壁戶市價是23萬一坪，而該物件的開價為15萬，後來以10萬成交。
高雄也有一棟三多路附近的建案，在銷售的期間有人跳樓。
開價立刻打了八折還是賣不掉。
所以，嫌惡設施對房價的影響還是很大的。

而通常嫌惡設施的影響只有第一排，第二排就比較沒有差了。
各位找房子的朋友們，要買房子得注意囉。



其實，有很多的嫌惡設施都是很主觀的東西。
可能是Ina在國外生活慣了，就比較不會忌諱。
像Ina之前在日本工作的時候，大家賞花的地方，很多都是在神社裡。
神社裡面有什麼？有祖先的墳墓，但就算是夜櫻大家也都不會害怕。

就Ina之前在澳洲讀書時呢，還有到紐西蘭去玩的時候呢，紐澳人的墳墓也是都做在公園裡頭。
或這更確切地說，是墓地公園化了。也不會有陰森的感覺。
但台灣的墓地一年就掃一次墓，Ina看了就覺得不舒服。
日本就沒有亂葬崗嗎？幾乎沒有了，"了"。
過去的日本聽說也是很多的亂葬崗，但現今已經幾乎絕跡了。

還有路沖，日本東京有棟豪宅就坐落在十字路口正中央，視野佳啊！
基地台也是，日本也是一堆基地台，甚至比台灣還多，人家還是活得好好地。
有些東西，也是要看當地的風俗民情還有腥蚊黴體的洗腦的。

另外，還有老一輩的會說開門直接看到對面玻璃外頭；穿堂煞，也是不好。
但實際上，Ina也在澳洲看過開門就見到大海的豪宅。一開門心情就大好。
風水這種東西呢，只能說信者恆信，不信者恆不信。

要說Ina最害怕的呢，其實還有一種。那就是：惡鄰居。
舉凡養狗不分晝夜亂吠的啦、大學生亂丟菸蒂垃圾半夜吵鬧的啦、汽機車亂改排氣管音響巷弄內亂拉轉速的啦、亂放雜物擋路的啦、製造髒亂惡臭的啦…
Ina曾經碰過最誇張的呢，是一位精神病患。不分晝夜，想到就對著窗外咆哮，總是精神分裂以為有人偷她東西。里長到她家裡去訪問還發現家裡客廳擺著一把關刀，也不敢亂來…
家屬知情也只放任她一個人住不管…
實在是歹年冬…

在Ina的文章中呢，也有些明顯的嫌惡設施有做標籤，各位看官們可以參考參考。(ㆆᴗㆆ)

以下為常用嫌惡設施搜尋網站：

行政院環境保護署 非屬原子能游離輻射管制網站

MapFun 地圖遊樂網嫌惡設施查詢

不動產說明書重要設施查詢系統

以下附上正腐對於嫌惡設施之定義：

1.特種行業

指出入較複雜，影響大樓之安全性、私密性、居家品質的行業，如一般不動產本身或同棟大樓為色情理髮業、三溫暖、酒家、舞廳、賓館、色情KTV、按摩業等，或位於嫌惡設施50公尺範圍內的不動產，其市場價格都會受到影響。

2.特定行業

指商業行為對標的之價值及居住品質與安全等會產生影響的行業，如不動產本身或同棟大樓是葬儀社、棺材店、電動玩具店、桶裝瓦斯行、加油站、專業安養中心（有掛營業招牌）、爆竹加工場等，或位於嫌惡設施50公尺範圍內。

3.宗教建物

指不動產本身或同棟大樓內是廟宇、神壇、宗教聚會所，或設立有天公壇（立於地面之香爐）為依據的寺廟、家庭神壇（宮或堂）、教會等，或位於嫌惡設施50公尺範圍內。

4. 天橋、地下道

指不動產本身正面面臨供行人使用高於或低於地面之穿越道路。

5.高架道路、陸橋、高速公路

指不動產本身正面面臨供車輛使用高於地面之穿越道路，或正面面臨高架道路、陸橋、高速公路之土地，以及透天厝與正面面臨且低於高架道路、陸橋、高速公路之公寓或大樓之樓層等。

6.車行地下道

指不動產本身供車輛使用低於地面之穿越道路，或正面面臨車行地下道之土地、透天厝，以及公寓、大樓之一、二樓等。

7.捷運工程

指不動產本身提供中、高承載運量捷運車輛行駛之土建設施，以及其場站位於地下不動產地下或上空被捷運行駛路線穿越者。

8.鐵路

指為火車行駛經過之鐵道，且不動產位於鐵道50公尺範圍內者。

9.電線桿

指不動產本身影響居家景觀或影響接手性者，或電線桿位於抵押物正面中央者。

10.墓地、墳場

指不動產本身或毗連地為安葬死人之場所公墓、私人興建之墓園、或納骨塔、或有墳墓之土地，或墳墓200公尺範圍內，或不動產景觀可見到墳墓者。

11.死巷

指不動產本身或同棟大樓面臨之道路僅一側有通路，且距8公尺以上道路在50公尺以上者。

12.垃圾場、垃圾焚化場

指不動產本身為放置社區垃圾之集中地，或政府設立之垃圾場，或位於嫌惡設施100公尺範圍內者。

13.殯儀館、監獄

指不動產本身影響不動產之居住品質及接手性，或位於嫌惡設施200公尺範圍內者。

14.瑕疵建物及土地

指不動產施工品質不佳，或名聲風評不佳，或格局不良及地勢不佳，或土地受化學物質污染者。

15.不動產本身為輻射屋、傾斜屋、海砂屋、漏水屋、兇宅、畚斗屋、缺角屋、基地地勢較臨路為低，政府明令之山坡地危險住宅社區，經政府鑑定為危險建物者，或同棟，或毗鄰建物。

16.路沖

指不動產本身的大門中心線正對道路或計劃道路者。

17.對角屋

指不動產本身座落正對他人建物之屋角者。

18.高壓電線塔

指不動產本身屬高壓電電塔及其輸電線路，或位於嫌惡設施100公尺範圍內者。

19.變電所

指不動產本身為轉換發電廠輸出電能之場所，或位於嫌惡設施200公尺範圍內者。

20臨路過狹

指不動產本身為主要進出道路路寬未滿4公尺（不含4公尺）者。

21.行動電話基地台

指不動產本身或同棟大樓位於明顯可見之行動電話基地台，且該基地台對於市場接手性有顯著影響，或位於50公尺範圍內者。

總之，不動產市場的嫌惡設施很多，且每人對嫌惡設施的認定各有不同，但上述21項嫌惡設施是一般人都普遍認為是影響房地產價格的重要項目。

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#系統性風險 #房仲業 #不動產說明書
嫌惡設施對不動產市場的影響 - 國家政策研究基金會
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以上就是這一集的Ina碎碎念。
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